Jesteś Polakiem z nieruchomością lub dochodami w Hiszpanii? Dowiedz się, jak prawidłowo rozliczyć podatek IRNR, jakie terminy obowiązują i jak uniknąć kosztownych błędów.
Podatek nierezydenta
Hiszpański podatek od dochodów nierezydentów (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, w skrócie IRNR) to podatek płacony przez osoby fizyczne i prawne, które osiągają dochody na terytorium Hiszpanii, lecz nie mają tam miejsca zamieszkania dla celów podatkowych. Podstawowym formularzem służącym do rozliczenia IRNR jest Modelo 210.
Jeśli jesteś Polakiem i posiadasz nieruchomość w Hiszpanii — nawet jeśli stoi pusta i nie przynosi żadnego dochodu — masz obowiązek corocznie składać Modelo 210. Obowiązek ten dotyczy również osób wynajmujących nieruchomości turystom lub długoterminowym lokatorom, a także tych, którzy sprzedają nieruchomość lub inne aktywa na terytorium Hiszpanii.
Modelo 210 dotyczy nierezydentów podatkowych Hiszpanii, którzy:
Ważne: Status rezydenta podatkowego ustala się przede wszystkim na podstawie reguły 183 dni. Jeśli przebywasz w Hiszpanii ponad 183 dni w roku kalendarzowym lub główne centrum Twoich interesów życiowych i ekonomicznych znajduje się w Hiszpanii, będziesz uznawany za rezydenta podatkowego i podlegasz IRPF (podatek dochodowy rezydentów), a nie IRNR.
Stawka podatku zależy od Twojej rezydencji podatkowej:
| Rezydencja podatkowa | Stawka IRNR (dochód ogólny) | Zyski kapitałowe |
|---|---|---|
| Polska (UE) | 19% | 19% |
| Inne kraje UE / EOG | 19% | 19% |
| Wielka Brytania (po Brexicie) | 24% | 19% |
| Kraje spoza UE/EOG | 24% | 19% |
Uwaga — Brexit: Od 1 stycznia 2021 roku Wielka Brytania nie jest już częścią Unii Europejskiej ani EOG. Obywatele brytyjscy rezydujący podatkowo w Wielkiej Brytanii płacą teraz stawkę 24% zamiast 19% od większości dochodów (z wyjątkiem zysków kapitałowych, które nadal opodatkowane są stawką 19%). Jeśli masz podwójne obywatelstwo polsko-brytyjskie, kluczowe znaczenie ma Twoja rezydencja podatkowa, nie obywatelstwo.
Jako Polak — rezydent podatkowy w Polsce — korzystasz ze stawki 19% i masz prawo do odliczenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu wynajmu (co jest przywilejem zarezerwowanym dla rezydentów UE/EOG).
Jednym z najbardziej zaskakujących przepisów dla polskich właścicieli nieruchomości w Hiszpanii jest tzw. renta imputada — przypisany dochód. Obowiązuje nawet wówczas, gdy nieruchomość stoi pusta, nie jest wynajmowana i nie przynosi żadnego realnego przychodu.
Hiszpańskie prawo podatkowe zakłada, że samo posiadanie nieruchomości do celów osobistych (innej niż główne miejsce zamieszkania) generuje fikcyjny dochód, który podlega opodatkowaniu. Logika legislacyjna stoi za tym, że właściciel mógłby wynajmować nieruchomość, lecz decyduje się z niej korzystać prywatnie lub pozostawiać ją pustą.
Podstawą obliczenia jest wartość katastralna (valor catastral) nieruchomości, widniejąca w dokumentach podatkowych gminy (IBI). Stosowane są dwa współczynniki:
Kwota jest stosunkowo niewielka, jednak niezłożenie zeznania grozi karami i odsetkami, które mogą wielokrotnie przekroczyć sam podatek.
Zeznanie Modelo 210 z tytułu renta imputada składa się raz w roku za cały rok kalendarzowy. Termin to 1 stycznia — 31 grudnia roku następnego po roku podatkowym. Oznacza to, że zeznanie za rok 2025 można złożyć przez cały rok 2026, przy czym zaleca się nie zwlekać do ostatniej chwili.
Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość w Hiszpanii — turystycznie lub długoterminowo — każda kwartalna płatność czynszu podlega osobnemu zeznaniu Modelo 210 w określonym terminie kwartalnym.
| Kwartał | Okres przychodów | Termin złożenia |
|---|---|---|
| K1 | Styczeń–Marzec | do 20 kwietnia |
| K2 | Kwiecień–Czerwiec | do 20 lipca |
| K3 | Lipiec–Wrzesień | do 20 października |
| K4 | Październik–Grudzień | do 20 stycznia roku następnego |
Jako rezydent podatkowy z kraju UE (Polska), możesz odliczać od przychodu z najmu bezpośrednie koszty jego uzyskania. Do odliczalnych kosztów należą między innymi:
Uwaga: Rezydenci spoza UE (np. z USA, Wielkiej Brytanii po Brexicie) nie mogą odliczać kosztów — podatek oblicza się od brutto przychodu. Jest to istotna różnica, którą warto mieć na uwadze planując inwestycje.
Sprzedaż nieruchomości przez nierezydenta wiąże się z dwuetapową procedurą podatkową, która często zaskakuje sprzedających.
Kupujący nieruchomość od nierezydenta jest zobowiązany prawem zatrzymać 3% ceny zakupu i wpłacić tę kwotę bezpośrednio do Agencji Skarbowej (AEAT) w ciągu jednego miesiąca od zawarcia transakcji, składając formularz Modelo 211. To potrącenie stanowi zaliczkę na poczet podatku od zysków kapitałowych sprzedającego.
W ciągu 3 miesięcy od daty sprzedaży sprzedający nierezydent musi złożyć Modelo 210 z obliczonym rzeczywistym zyskiem (lub stratą) kapitałowym i ostatecznym zobowiązaniem podatkowym.
Jeśli rzeczywisty podatek od zysku jest niższy niż kwota zatrzymana przez kupującego (lub jeśli sprzedaż przyniosła stratę), masz prawo do zwrotu nadpłaty. AEAT przetwarza takie wnioski zwykle w ciągu 6–18 miesięcy. Właściwe przygotowanie dokumentacji przyspiesza procedurę.
Gdyby zysk był niższy i podatek wyniósł np. €5.000, sprzedający mógłby ubiegać się o zwrot €2.500 z nadpłaconego potrącenia.
Polska i Hiszpania są stronami Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (podpisanej 15 listopada 1979 roku, z późniejszymi zmianami). Na mocy tej umowy:
Praktycznie oznacza to, że przy prawidłowym rozliczeniu nie dochodzi do podwójnego opodatkowania — podatek zapłacony w Hiszpanii jest zaliczany na poczet polskiego zobowiązania podatkowego. Ważne jest jednak terminowe i prawidłowe złożenie obu zeznań (Modelo 210 w Hiszpanii i PIT w Polsce).
Czy muszę składać Modelo 210, jeśli moja nieruchomość w Hiszpanii stoi pusta?
Tak. Każdy nierezydent posiadający nieruchomość w Hiszpanii (z wyjątkiem jednego miejsca zamieszkania rezydenta) ma obowiązek corocznie składać Modelo 210 z tytułu przypisanego dochodu (renta imputada), niezależnie od tego, czy nieruchomość jest użytkowana, wynajmowana czy pusta.
Jakie kary grożą za niezłożenie Modelo 210 w terminie?
Spóźnienie w złożeniu zeznania bez wcześniejszego wezwania skutkuje karą w wysokości 1% zobowiązania podatkowego za każdy miesiąc zwłoki (do 12 miesięcy), po czym naliczana jest kara 15%. Do tego dochodzą odsetki za zwłokę. Przy zeznaniu złożonym po wezwaniu przez AEAT kary są znacznie wyższe — od 50% do 150% zobowiązania.
Czy jako Polak mogę odliczać koszty od dochodu z wynajmu w Hiszpanii?
Tak. Polska jest krajem UE, dlatego jako rezydent podatkowy w Polsce masz prawo odliczać bezpośrednie koszty uzyskania dochodu z wynajmu (IBI, odsetki od kredytu, koszty zarządzania, ubezpieczenie, amortyzacja itp.). To prawo nie przysługuje rezydentom spoza UE/EOG.
Ile czasu mam na złożenie Modelo 210 po sprzedaży nieruchomości?
Masz 3 miesiące od daty podpisania aktu notarialnego sprzedaży (escritura de compraventa). W tym czasie musisz złożyć Modelo 210 z obliczonym zyskiem lub stratą kapitałową i uregulować ewentualną dopłatę lub złożyć wniosek o zwrot nadpłaty z 3% potrącenia.
Jak długo czeka się na zwrot nadpłaty z 3% potrącenia?
AEAT ma ustawowo 6 miesięcy na rozpatrzenie wniosku o zwrot, jednak w praktyce procedura trwa często od 6 do 18 miesięcy. Sprawnie przygotowana dokumentacja i poprawnie złożony formularz mogą skrócić ten czas.
Czy muszę mieć NIE (numer identyfikacji cudzoziemca) do złożenia Modelo 210?
Tak. Do złożenia jakiegokolwiek zeznania podatkowego w Hiszpanii wymagany jest Número de Identificación de Extranjero (NIE). Jeśli go nie masz, należy go uzyskać przed pierwszym zeznaniem. Możemy pomóc Ci w tej procedurze.
Czy mogę złożyć Modelo 210 samodzielnie online?
Teoretycznie tak — AEAT udostępnia platformę elektroniczną. W praktyce wymagany jest certyfikat elektroniczny lub Cl@ve, a formularze dostępne są wyłącznie w języku hiszpańskim. Błędy w obliczeniach lub wyborze trybu opodatkowania mogą prowadzić do kar. Zdecydowana większość nierezydentów korzysta z pomocy doradcy podatkowego.
Więcej szczegółów znajdziesz w naszym anglojęzycznym przewodniku: Modelo 210 — Complete Guide for Non-Residents (English).
Jak możemy pomóc
Przygotowanie i złożenie Modelo 210 z tytułu przypisanego dochodu dla polskich właścicieli nieruchomości w Hiszpanii.
Terminowe składanie kwartalnych Modelo 210 z tytułu dochodów z wynajmu z pełnym odliczeniem kosztów dla rezydentów UE.
Obliczenie zysku kapitałowego, złożenie końcowego Modelo 210 i procedura odzyskania nadpłaty z 3% potrącenia.
Zapewnienie prawidłowego uwzględnienia dochodów ze Hiszpanii w polskim zeznaniu rocznym i uniknięcie podwójnego opodatkowania.
Pomoc w uzyskaniu numeru identyfikacji cudzoziemca — niezbędnego do wszelkich rozliczeń podatkowych w Hiszpanii.
Pomoc w uregulowaniu zaległości podatkowych i minimalizacja kar za spóźnione zeznania Modelo 210.
Zastrzeżenie: Treść tej strony służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przepisy podatkowe mogą ulec zmianie. W celu uzyskania indywidualnej porady dotyczącej Twojej sytuacji skontaktuj się z Jacobem Salamą.
Unikaj kar i odsetek — pozwól nam zadbać o Twoje zeznania podatkowe w Hiszpanii. Skontaktuj się z nami już dziś.
Skontaktuj się bezpłatnie →