¿Puedo aplicar la exención si la vivienda en la Costa del Sol era mi segunda residencia?

No. La exención por reinversión solo aplica a la vivienda que ha sido la residencia habitual del contribuyente, no a segundas residencias o inmuebles de inversión. Si el inmueble era una segunda residencia o se alquilaba, la ganancia tributa íntegramente sin posibilidad de aplicar esta exención.

¿Los residentes no habituales (no residentes fiscales) pueden aplicar la exención si venden en la Costa del Sol?

Los no residentes fiscales en España tributan por el IRNR. Los ciudadanos de la UE/EEE pueden aplicar la exención por reinversión al tipo del 19% sobre la ganancia no reinvertida. Los no residentes de fuera de la UE/EEE tributan al 24% y la aplicación de la exención puede ser más compleja. Consulte con un especialista.

¿Qué pasa si solo reinvierto parcialmente el precio de venta en la Costa del Sol?

La exención es proporcional. Si reinvierte el 60% del precio total, el 60% de la ganancia queda exenta y el 40% restante tributa a los tipos del ahorro (19%-28%).

¿Hay alguna consideración especial para operaciones en Marbella o la Milla de Oro?

No existe ninguna norma fiscal especial para Marbella o la Milla de Oro. Las reglas son las mismas que en el resto de Andalucía y España. Sin embargo, dado el elevado valor de los inmuebles en esa zona, las ganancias patrimoniales pueden ser muy cuantiosas y el ahorro por la correcta aplicación de la exención, enorme. Es habitual también la presencia de estructuras societarias (SL, trust, no residentes) que complican la aplicación de la exención personal.

Reinversión en Vivienda Habitual en la Costa del Sol — Exención IRPF Art. 38

Q: ¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir en la Costa del Sol?

Dispone de 2 años desde la escritura de venta para adquirir o iniciar la construcción de la nueva vivienda habitual. El plazo también puede computarse hacia atrás (2 años antes de la venta). Es improrrogable.

¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?

Cuando un contribuyente del IRPF vende su vivienda habitual y reinvierte el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial generada queda exenta de tributación. Esta exención está regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006 del IRPF (LIRPF) y desarrollada en el artículo 41 del Reglamento del IRPF.

La Costa del Sol —que engloba municipios de la provincia de Málaga como Marbella, Estepona, Fuengirola, Nerja, Benalmádena y Torremolinos— es uno de los mercados inmobiliarios más internacionales de Europa. Con precios que oscilan entre los 200.000 € y el millón y medio de euros (y más en el segmento de lujo de Marbella/La Milla de Oro), las ganancias patrimoniales en operaciones inmobiliarias pueden ser extraordinariamente elevadas. Una correcta planificación fiscal puede suponer un ahorro de cien mil euros o más.

Esta guía explica en detalle los requisitos, el mecanismo de cálculo y los aspectos más relevantes para quienes vendan su vivienda habitual en la Costa del Sol en 2026, con especial atención al perfil internacional de muchos de sus propietarios.

Fundamento legal: el artículo 38.1 LIRPF

El artículo 38.1 LIRPF establece que podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. La exención es proporcional si solo se reinvierte una parte.

Punto esencial: el importe a reinvertir es el precio total obtenido en la venta, no únicamente la ganancia. Si vende por 800.000 € y su ganancia es de 300.000 €, debe reinvertir los 800.000 € para que la exención sea completa. Este punto es especialmente relevante en la Costa del Sol, donde los precios de venta son altos y la nueva vivienda habitual puede ser más barata o estar en otro país.

Clave para la Costa del Sol: La exención solo aplica a la vivienda habitual, no a segundas residencias ni inmuebles de inversión. En la Costa del Sol, donde muchos propietarios tienen viviendas de uso vacacional, este requisito es crítico. La AEAT realiza comprobaciones cruzando datos del padrón, consumos de suministros y registros de hacienda para verificar si el inmueble era realmente la vivienda habitual.

El mercado inmobiliario de la Costa del Sol: contexto fiscal

La Costa del Sol es el destino de residencia internacional más importante de España y uno de los más relevantes de Europa. Según el Colegio de Registradores, más del 35% de las compraventas en Marbella las realizan compradores extranjeros, procedentes principalmente de Reino Unido, Suecia, Noruega, Alemania, Países Bajos y Oriente Medio.

El rango de precios en la zona es amplísimo:

Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos: 200.000–500.000 € (apartamentos y áticos)
Estepona, Nerja, Mijas: 250.000–700.000 €
Marbella (centro, Puerto Banús): 400.000–1.500.000 €
Marbella Golden Mile / Sierra Blanca / La Zagaleta: 1.000.000–10.000.000 €

Quien adquirió un apartamento en primera línea de playa en Fuengirola por 230.000 € en 2014 y lo vende hoy por 480.000 € obtiene una ganancia de 250.000 €, con un coste fiscal de más de 60.000 € sin exención. En Marbella, las ganancias en el segmento premium pueden superar el millón de euros.

Los tipos del ahorro vigentes en 2026 son: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000 €, 23% de 50.000 a 200.000 €, y 28% a partir de 200.000 €. En las transacciones de alto valor de la Costa del Sol, el tipo marginal del 28% se aplica sobre la mayor parte de la ganancia.

Requisitos para aplicar la exención

1. Vivienda habitual durante al menos 3 años

El inmueble transmitido debe haber constituido la residencia habitual del contribuyente de forma continuada durante un mínimo de tres años inmediatamente anteriores a la transmisión. En la Costa del Sol, donde muchos propietarios alternan la residencia entre España y su país de origen, o tienen varias viviendas, este requisito es objeto de especial atención por parte de la AEAT.

La AEAT verificará el empadronamiento en el municipio, los consumos de agua, electricidad y gas, las declaraciones de IRPF anteriores y cualquier otro indicio que acredite la efectiva residencia habitual en el inmueble. Si el inmueble se había arrendado o se usaba solo en vacaciones, el requisito no se cumple y la exención no es aplicable.

2. Reinversión en el plazo de 2 años

El contribuyente dispone de dos años desde la escritura de venta para adquirir o iniciar la construcción de la nueva vivienda habitual. El plazo puede computarse hacia atrás: si compró la nueva vivienda en los 2 años anteriores a la venta, también aplica. La construcción debe concluirse en un máximo de 4 años.

3. La nueva adquisición debe ser vivienda habitual

La vivienda adquirida debe constituir la nueva residencia habitual del contribuyente. No es necesario que esté en España. Para muchos residentes internacionales de la Costa del Sol que regresan a su país de origen, esta posibilidad es especialmente relevante.

4. Declaración expresa ante la AEAT mediante el Modelo 100

La exención debe comunicarse en la declaración de la renta del año de la venta. Si la reinversión no está completada en ese año, debe consignarse el importe pendiente y el compromiso de realizarlo en el plazo legal.

Cálculo del ahorro fiscal: ejemplo con precios de la Costa del Sol

Supongamos un contribuyente que adquirió en 2014 un apartamento de 90 m² en primera línea en Fuengirola por 240.000 € (precio más gastos). En 2026 lo vende por 520.000 € (importe neto). La ganancia patrimonial es de 280.000 €. Sin exención, el impuesto a pagar asciende aproximadamente a 69.940 €.

Escenario	Importe reinvertido	% exención	Ganancia exenta	Ahorro fiscal
Reinversión total	520.000 € (100%)	100%	280.000 €	~69.940 €
Reinversión parcial (75%)	390.000 €	75%	210.000 €	~51.000 €
Reinversión parcial (50%)	260.000 €	50%	140.000 €	~31.500 €
Sin reinversión	0 €	0%	0 €	0 €

Cálculos orientativos basados en los tipos del ahorro vigentes en 2026. No incluyen posibles reducciones por antigüedad ni otras particularidades individuales.

Casos prácticos con precios de la Costa del Sol

Caso 1: Residente sueco que vende en Estepona y regresa a Suecia

Lars, ciudadano sueco con residencia fiscal en España desde 2016, vende su vivienda habitual en Estepona por 680.000 € (ganancia: 230.000 €). Regresa a Estocolmo donde adquiere una nueva vivienda habitual por 720.000 € dentro del plazo de 2 años. Al reinvertir más del precio de venta, la exención es total. La declaración en el Modelo 100 debe acreditar que la nueva vivienda en Suecia es su residencia habitual. Ahorro fiscal: más de 57.000 €.

Caso 2: Contribuyente español que vende en Marbella y compra en Madrid

Lucía, residente habitual en Marbella desde 2015, vende su vivienda habitual en el centro de Marbella por 950.000 € (ganancia: 400.000 €). Dentro de los 18 meses siguientes adquiere su nueva vivienda habitual en Madrid por 980.000 €. Al reinvertir el 100% del precio de venta, la exención es total. Ahorro fiscal aproximado: más de 100.000 €.

Caso 3: Reinversión parcial por contribuyente jubilado en Nerja

Peter, ciudadano alemán residente fiscal en España desde 2010, vende su vivienda habitual en Nerja por 420.000 € (ganancia: 180.000 €). Se traslada a un apartamento más pequeño en Frigiliana por 252.000 € (60% del precio de venta). La exención proporcional del 60% le permite ahorrar aproximadamente 25.000 €; el 40% restante de la ganancia (72.000 €) tributa a los tipos del ahorro.

No residentes fiscales y la exención en la Costa del Sol

Muchos propietarios en la Costa del Sol son no residentes fiscales en España que tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Para estos contribuyentes:

Ciudadanos de la UE y el EEE: tributan al 19% sobre la ganancia y pueden aplicar la exención por reinversión en los mismos términos que los residentes, conforme a la jurisprudencia del TJUE sobre libre circulación de capitales.
Ciudadanos de fuera de la UE/EEE: tributan al 24% sobre la ganancia. La aplicación de la exención por reinversión a este colectivo es más compleja y requiere análisis caso por caso.
Retención del 3% para no residentes: al vender, el comprador retiene el 3% del precio a cuenta del IRNR del vendedor no residente. Esta retención se regulariza en la declaración del IRNR o en la solicitud de devolución si corresponde exención.

Plazos y requisitos: resumen

Plazo de reinversión: 2 años desde la escritura de venta (o 2 años antes de la venta)
Vivienda vendida: residencia habitual durante al menos 3 años continuados
Vivienda adquirida: nueva residencia habitual del contribuyente
Importe a reinvertir: el precio total de venta para exención total
Exención parcial: proporcional al porcentaje del precio de venta reinvertido
Declaración: obligatoria en el Modelo 100 del año de la venta (residentes) o modelo IRNR (no residentes)
Segunda residencia: NO aplica la exención; solo vivienda habitual

¿Vendiendo su vivienda habitual en la Costa del Sol?

Jacob Salama le asesora sobre la exención por reinversión, el cálculo exacto de su ganancia patrimonial y la correcta declaración ante la AEAT. dedicado a la fiscalidad internacional para residentes y no residentes en la Costa del Sol. Consulta disponible en español e inglés.

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Preguntas frecuentes sobre reinversión en vivienda habitual en la Costa del Sol

Dispone de 2 años desde la fecha de la escritura de venta para adquirir o iniciar la construcción de la nueva vivienda habitual. El plazo también puede computarse hacia atrás: si compró la nueva vivienda en los 2 años anteriores a la venta, también aplica la exención. El plazo es improrrogable y se computa de fecha a fecha.

No. La exención por reinversión en vivienda habitual solo aplica al inmueble que ha constituido la residencia habitual del contribuyente durante al menos 3 años continuados. Las segundas residencias, apartamentos vacacionales e inmuebles alquilados no se benefician de esta exención. La ganancia obtenida en la venta de una segunda residencia tributa íntegramente a los tipos del ahorro sin posibilidad de aplicar esta exención específica.

Los ciudadanos de la UE y el EEE que no son residentes fiscales en España tributan por el IRNR al tipo del 19% y pueden aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual. Los ciudadanos de fuera de la UE/EEE tributan al 24% y la aplicación de la exención es más compleja. Además, si venden como no residentes, el comprador debe retener el 3% del precio a cuenta del IRNR, que posteriormente se regularizará. Es fundamental contar con asesoramiento especializado antes de la venta.

La exención es proporcional al porcentaje reinvertido. Si obtiene 600.000 € por la venta y reinvierte 360.000 € (60%), quedará exento el 60% de la ganancia patrimonial. El 40% restante tributará a los tipos del ahorro (19%-28%). La fórmula exacta es: Ganancia exenta = Ganancia total × (Importe reinvertido / Precio total de venta). En las operaciones de alto valor de la Costa del Sol, una reinversión parcial puede suponer de todas formas un ahorro fiscal de decenas de miles de euros.

No existe ninguna norma fiscal especial para Marbella o la Milla de Oro respecto a esta exención. Las reglas son las mismas que en el resto de España. Sin embargo, dado el elevado valor de los inmuebles en esa zona, las ganancias patrimoniales y los importes fiscales en juego pueden ser muy cuantiosos. Adicionalmente, en el mercado de lujo de Marbella es frecuente la presencia de estructuras societarias (SL, fundaciones, trusts, sociedades extranjeras), en las cuales la exención personal del Art. 38.1 LIRPF no aplica, ya que esta es una exención del IRPF personal, no del Impuesto sobre Sociedades.

Sí. La legislación española no exige que la nueva vivienda habitual esté en España. Puede reinvertir en cualquier país, incluidos estados de la UE, el EEE o terceros países. La clave es que la vivienda adquirida pase efectivamente a ser su residencia habitual. La acreditación ante la AEAT de la residencia habitual en el extranjero requiere documentación específica (empadronamiento, contratos de suministros, certificados de residencia fiscal del país de destino, etc.).

Reinversión en Vivienda Habitual en la Costa del Sol: Exención IRPF bajo el Art. 38.1 LIRPF (2026)