¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?
Cuando un contribuyente del IRPF vende su vivienda habitual y reinvierte el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial generada queda exenta de tributación. Esta exención está regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006 del IRPF (LIRPF) y desarrollada en el artículo 41 del Reglamento del IRPF.
En Sevilla, cuyo mercado inmobiliario ha experimentado una fuerte revalorización en los últimos años —con precios que en el centro histórico (Santa Cruz, Triana, El Arenal) han superado los 4.000-6.000 €/m², mientras el conjunto del municipio se sitúa en torno a 2.200-3.000 €/m²—, las ganancias patrimoniales en las transmisiones inmobiliarias pueden ser muy elevadas. Una planificación fiscal adecuada puede suponer un ahorro de decenas de miles de euros.
Esta guía explica en detalle los requisitos, el mecanismo de cálculo y los aspectos más relevantes para quienes vendan su vivienda habitual en Sevilla en 2026.
Fundamento legal: el artículo 38.1 LIRPF
El artículo 38.1 LIRPF establece que podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. La exención es parcial cuando solo se reinvierte una parte del importe.
Punto fundamental: el importe a reinvertir es el precio total obtenido en la venta, no únicamente la ganancia patrimonial. Si vende por 400.000 € y obtiene una ganancia de 150.000 €, para una exención total debe reinvertir los 400.000 € (o más) en la nueva vivienda.
Importante: La reinversión puede producirse tanto después de la venta (hasta 2 años) como antes de la misma (hasta 2 años antes). Esto permite aplicar la exención cuando se compra primero la nueva vivienda y después se vende la antigua. Ambas operaciones deben vincularse expresamente en la declaración del IRPF.
Cómo funciona la exención en Sevilla
Sevilla es la capital andaluza y el cuarto mercado inmobiliario de España por volumen de transacciones. Tras años de moderación en precios, la ciudad ha experimentado una reactivación notable desde 2022. Los barrios históricos —Barrio de Santa Cruz, Triana, El Arenal, San Bernardo y Nervión— concentran la mayor demanda, tanto de compradores nacionales como internacionales atraídos por el turismo y la calidad de vida.
El mercado sevillano es especialmente activo en el segmento de la vivienda con patio o elementos históricos. Un inmueble en el casco histórico de Triana adquirido en 2015 por 180.000 € puede venderse hoy por 380.000-450.000 €, generando ganancias de 200.000-270.000 € con un coste fiscal de entre 46.000 y 65.000 € si no se aplica la exención por reinversión.
Los tipos del ahorro en 2026 son: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000 €, 23% de 50.000 a 200.000 €, y 28% a partir de 200.000 €. La exención por reinversión elimina este coste de forma total o proporcional.
Requisitos para aplicar la exención
1. Vivienda habitual durante al menos 3 años
El inmueble transmitido debe haber constituido la residencia habitual del contribuyente de forma continuada durante un mínimo de tres años inmediatamente anteriores a la transmisión. La AEAT verifica este requisito cruzando datos del padrón municipal de Sevilla, consumos de suministros y declaraciones de IRPF anteriores.
Existen excepciones cuando el cambio de residencia se produce por causas objetivas como matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo u obtención de otro más ventajoso. En esos supuestos, la DGT ha admitido la exención aunque no se alcance el periodo mínimo.
2. Reinversión dentro del plazo de 2 años
El contribuyente dispone de dos años desde la fecha de escritura de venta para adquirir o iniciar la construcción de la nueva vivienda habitual. Si se trata de construcción, esta debe concluirse en un máximo de cuatro años desde el inicio de las obras. El cómputo es de fecha a fecha.
3. La nueva adquisición debe ser vivienda habitual
La vivienda adquirida con el producto de la venta debe constituir la nueva residencia habitual del contribuyente. No es necesario que esté en Sevilla ni en España. La acreditación de la residencia habitual ante la AEAT es esencial, especialmente cuando la nueva vivienda está en el extranjero.
4. Declaración expresa ante la AEAT mediante el Modelo 100
La exención no opera de forma automática. Debe comunicarse en la declaración de la renta del año de la venta, indicando expresamente que se acoge a esta exención. Si la reinversión no está completada en ese año, debe consignarse el importe pendiente y el compromiso de realizarlo en el plazo legal.
Cálculo del ahorro fiscal: ejemplo con precios de Sevilla
Supongamos un contribuyente que adquirió en 2016 un piso de 80 m² en el barrio de Nervión (Sevilla) por 210.000 € (precio de compra más gastos de escritura e impuestos). En 2026 lo vende por 390.000 € (importe neto). La ganancia patrimonial es de 180.000 €. Sin exención, el impuesto asciende aproximadamente a 41.940 €.
| Escenario | Importe reinvertido | % exención | Ganancia exenta | Ahorro fiscal |
|---|---|---|---|---|
| Reinversión total | 390.000 € (100%) | 100% | 180.000 € | ~41.940 € |
| Reinversión parcial (75%) | 292.500 € | 75% | 135.000 € | ~30.000 € |
| Reinversión parcial (50%) | 195.000 € | 50% | 90.000 € | ~18.300 € |
| Sin reinversión | 0 € | 0% | 0 € | 0 € |
Cálculos orientativos basados en los tipos del ahorro vigentes en 2026. No incluyen posibles reducciones por antigüedad ni otras particularidades individuales.
Casos prácticos con precios del mercado sevillano
Caso 1: Venta en Triana y reinversión en Los Remedios
Isabel adquirió en 2015 un apartamento de 70 m² en Triana por 160.000 €. Lo vende en 2026 por 360.000 €, obteniendo una ganancia de 200.000 €. Dentro de los 20 meses siguientes compra un piso de 100 m² en el barrio de Los Remedios por 390.000 €. Al reinvertir el 100% del precio de venta (360.000 €), la exención es total: ahorro aproximado de 46.940 €.
Caso 2: Venta de inmueble histórico en el centro y traslado a la periferia
Rodrigo vende su vivienda habitual en el barrio de Santa Cruz por 520.000 € (ganancia: 240.000 €). Compra una nueva vivienda habitual en Dos Hermanas (municipio limítrofe) por 280.000 €. Solo reinvierte 280.000 € sobre los 520.000 € (54%). La exención proporcional del 54% le permite ahorrar aproximadamente 31.400 €; el 46% restante de la ganancia (110.400 €) tributa a los tipos del ahorro.
Caso 3: Reinversión antes de la venta (compra primero)
Ana compra en enero de 2026 su nueva vivienda habitual en el barrio de San Bernardo por 320.000 €. En septiembre de 2026 vende su vivienda habitual anterior en Nervión por 410.000 € (ganancia: 160.000 €). Como la compra se realizó dentro de los 2 años anteriores a la venta, puede aplicar la exención. Al haber reinvertido 320.000 € de los 410.000 € obtenidos (78%), la exención proporcional asciende a 124.800 €: ahorro de ~28.000 €.
Plazos y requisitos: resumen
- Plazo de reinversión: 2 años desde la escritura de venta (o 2 años antes de la venta)
- Vivienda vendida: residencia habitual durante al menos 3 años continuados
- Vivienda adquirida: nueva residencia habitual del contribuyente
- Importe a reinvertir: el precio total de venta para exención total
- Exención parcial: proporcional al porcentaje del precio de venta reinvertido
- Declaración: obligatoria en el Modelo 100 del año de la venta
- Construcción: debe concluirse en 4 años desde el inicio de las obras
¿Vendiendo su vivienda habitual en Sevilla?
Jacob Salama le asesora sobre la exención por reinversión, el cálculo exacto de su ganancia patrimonial y la correcta declaración ante la AEAT. Consulta disponible en español e inglés.
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