Prodej španělské nemovitosti — jak fungují daně pro Čechy?
Prodej nemovitosti ve Španělsku je daňově komplexní — liší se pro rezidenty a nerezidenty. Pozor na povinnou 3% zálohovou srážku při prodeji nerezidentem.
Upozornění: Tyto stránky slouží pouze k obecným informačním účelům a nepředstavují právní ani daňové poradenství. Pro osobní poradenství kontaktujte Jacoba Salamu.
IRPF vs. IRNR — záleží na rezidenci
Pokud prodáváte španělskou nemovitost, daňový regime závisí na vaší rezidenci v době prodeje:
Španělský rezident: Zisk z prodeje je ganancia patrimonial v rámci IRPF — sazby 19–28 % z kapitálového zisku.
Nerezident (Čech žijící v ČR): Zisk podléhá IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) — sazba 19 % pro EU-občany.
3% zálohová srážka (retención 3%)
Při prodeji nemovitosti nerezidentem je kupující (nebo notář) povinen zadržet 3 % kupní ceny a odvést je AEAT jako zálohu na IRNR. Tato suma se zúčtuje po podání přiznání — přeplatek AEAT vrátí (do cca 6 měsíců).
Plusvalía Municipal
Plusvalía Municipal je komunální daň z nárůstu hodnoty pozemku od nabytí do prodeje. Platí prodávající, základem je nárůst katastrální hodnoty pozemku. Po rozhodnutí Ústavního soudu z roku 2021 je možné zpochybnit výpočet, pokud skutečný nárůst byl nižší než dle katastrálního výpočtu.
📊
Rezident: IRPF 19–28 %
Progresivní zdanění kapitálového výnosu.
🌍
Nerezident: IRNR 19 %
Paušální sazba pro EU-občany nerezidenty.
🏦
3% srážka při prodeji
Kupující zadržuje 3 % ceny jako zálohu — prodávající-nerezident pak podá přiznání.
🏙️
Plusvalía Municipal
Komunální daň z nárůstu hodnoty pozemku — platí prodávající.
Zdanitelný zisk = prodejní cena minus pořizovací cena (plus náklady na pořízení: notář, registro, DPH nebo ITP, rekonstrukce). Inflační korekce pro nemovitosti pořízené před rokem 1994 byla zrušena — výsledný zisk je zdaněn celý.
Kupující nebo notář zadrží 3 % kupní ceny a odvede AEAT. Vy jako prodávající-nerezident podáte přiznání IRNR (Modelo 210) do 4 měsíců od prodeje. Pokud je skutečná daň nižší než 3 % ceny, AEAT vrátí přeplatek. Pokud je vyšší, musíte doplatit.
Španělský rezident může být osvobozen od daně z prodeje hlavního bydliště (vivienda habitual), pokud do 2 let reinvestuje celý výtěžek do nového hlavního bydliště. Pro seniory nad 65 let platí úplné osvobození bez podmínky reinvestice.
Plusvalía Municipal je komunální daň — povinná. Po rozsudku Ústavního soudu z 2021 máte právo zvolit si výpočet buď dle katastrální metody (pevný vzorec) nebo dle skutečného zhodnocení. Pokud jste nemovitost prodali se ztrátou, daň lze zpochybnit.
Ano — plusvalía municipal platí prodávající bez ohledu na rezidenci. Výjimka: pokud je prokázána ztráta (prodejní cena nižší než pořizovací), je možné daň napadnout.
Prodáváte nebo kupujete nemovitost ve Španělsku?
Daňová optimalizace před prodejem může ušetřit značné prostředky. Kontaktujte nás.
