Ejer du en lejlighed eller et sommerhus på Costa Blanca, Costa del Sol eller et andet sted i Spanien? Her er alle de skatter, du som dansker skal kende til.
Som dansk ikke-resident ejendomsejer i Spanien er du underlagt et lag af spanske skatter, der tilsammen kan udgøre et betydeligt beløb. Det er afgørende at kende dem alle — og at overholde fristerne — for at undgå bøder og renter fra AEAT og den lokale kommune.
IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) er den grundlæggende løbende skat for alle ikke-residenter med spansk ejendom. Den opkræves via Modelo 210 og dækker tre indkomstscenarier:
Selv om du ikke lejer din spanske bolig ud, anses du for at modtage en fiktiv indkomst. Denne imputerede indkomst beregnes som 1,1 % (katastralværdi revideret inden for 10 år) eller 2 % (ikke revideret) af katastralværdien. Skatten på 19 % betales én gang om året inden 31. december.
Lejeindtægter beskattes kvartalsvis med 19 % for EU-residenter. Danskere har ret til at fratrække direkte udgifter proportionalt med udlejningsperioden (renter, IBI, vedligeholdelse, forsikring). Se vores detaljerede guide til Modelo 210 for frister og fradragsregler.
Kapitalgevinster beskattes med 19 % (EU-residenter). Køber tilbageholder automatisk 3 % af salgsprisen (Modelo 211) som acontobetaling. Den endelige skat opgøres i en Modelo 210 inden for 3 måneder.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) er en kommunal skat, der påhviler alle ejendomsejere i Spanien — residenter og ikke-residenter. Den beregnes som en procentdel af ejendommens katastralværdi:
IBI opkræves direkte af kommunen og forfalder typisk i perioden august–november, afhængigt af kommunen. Betaling sker enten via bankoverførsel eller direkte debitering. Sørg for at have en spansk bankkonto, hvor opkrævningerne kan trækkes automatisk — ellers risikerer du at overse fakturaen.
Husk: IBI er en udgift, der kan fratrækkes ved beregning af lejeindkomst under IRNR (proportionalt med udlejningsperioden). Gem altid dine IBI-opkrævninger — de bruges også til at fastslå katastralværdien for imputeret indkomst.
Plus Valía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) er en kommunal skat på stigningen i den officielle grundværdi (valor catastral del suelo) i den periode, du har ejet ejendommen. Den betales normalt af sælger ved salg og af arving ved arv.
Skatten opgøres af kommunen og afhænger af:
Efter en afgørelse fra Spaniens Højesteret i 2021 kan du nu vælge den beregningsmetode, der giver den laveste skat: enten den traditionelle metode (katastralværdi × koefficienter) eller den objektive metode (faktisk prisstigning dokumenteret med skøde). Er ejendommen solgt med tab, er Plus Valía ikke skyldig.
Vigtigt: Plus Valía skal betales inden for 30 dage efter salgets gennemførelse (eller 6 måneder ved arv med mulighed for forlængelse). Manglende betaling medfører automatiske tillæg og renter fra kommunen.
Spanien opkræver en formueskat (Impuesto sobre el Patrimonio) på nettoværdien af aktiver. For ikke-residenter gælder kun spanske aktiver (primært fast ejendom). Vigtige punkter:
| Ejendomstype | Lejlighed, Alicante-provinsen |
| Markedsværdi | € 250.000 |
| Katastralværdi (total) | € 95.000 |
| Katastralværdi (grunddel) | € 40.000 |
| Ejertid | 7 år |
| Brug | Privat sommerhus, ingen udlejning |
| Realkreditgæld | € 80.000 |
| IRNR — Imputeret indkomst (€95.000 × 2 % × 19 %) | € 361 |
| IBI (€95.000 × 0,5 %) | € 475 |
| Formueskat IP (€250.000 − €80.000 gæld = €170.000; under bundfradrag €700.000) | € 0 |
| Samlet løbende skatter pr. år | € 836 |
Plus Valía og kapitalgevinstskat under IRNR udløses kun ved salg. Tallene er vejledende og afhænger af kommunens aktuelle koefficienter.
Den dansk-spanske dobbeltbeskatningsoverenskomst (DBO) fastslår, at Spanien har primær beskatningsret til indkomst fra spansk fast ejendom og kapitalgevinster ved salg heraf. Danmark lemper dobbeltskatten ved at give credit for betalt spansk skat.
Praktisk betyder det:
Imputeret indkomst, lejeindkomst og kapitalgevinster — vi indberetter korrekt og til tiden hvert år.
Hjælp til at forstå og betale kommunale ejendomsskatter, herunder korrekt beregning af Plus Valía ved salg.
Vurdering af din formueskattepligt og korrekt indberetning via Modelo 714.
Vi ansøger om tilbagebetaling af overskydende 3 %-tilbageholdelse og følger AEAT-sagen til afslutning.
Sikrer korrekt DBO-lempelse i din danske selvangivelse, så du ikke betaler for meget skat.
Hjælp til NIE, digitalt certifikat og spansk bankkonto — forudsætningerne for at håndtere spanske ejendomsskatter.
Ansvarsfraskrivelse: Disse sider er udelukkende til generel information og udgør ikke juridisk eller skattemæssig rådgivning. Skattesatser og regler ændres løbende, og regionale variationer gælder. Kontakt Jacob Salama for personlig rådgivning tilpasset din specifikke situation og ejendom.
Vi hjælper dig med at overholde alle forpligtelser — fra Modelo 210 til IBI og Plus Valía — og sikrer korrekt lempelse i Danmark.
Kontakt os gratis →