Modelo 210 Spanyolország: Teljes útmutató nem rezidenseknek 2026

Mi az IRNR és a Modelo 210?

Az Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) Spanyolország nem rezidensekre vonatkozó jövedelemadója. Minden olyan személy, aki spanyol adóilletőségűnek nem minősül, de Spanyolországban jövedelmet szerez vagy spanyol ingatlannal rendelkezik, ezen adó alanya. A bevallást a Modelo 210 nyomtatványon kell benyújtani az Agencia Tributaria (AEAT) felé.

Kinek kell Modelo 210-et benyújtani?

A következő kategóriákba tartozó, Magyarországon adórezidenciával rendelkező személyeknek kötelező az IRNR bevallás:

• Spanyol ingatlan tulajdonosok, akik az ingatlant nem adják bérbe — éves fiktív jövedelem (renta imputada) után adóznak
• Bérbeadók, akik spanyolországi ingatlanukat bérbe adják — negyedévente bevallást kell benyújtani
• Ingatlan eladók, akik tőkenyereséget realizálnak spanyol ingatlan értékesítésekor
• Spanyolországi munkaviszonyból, osztalékból, kamatból vagy egyéb forrásból jövedelmet szerzők (ha nem vonatkozik rájuk a Beckham-törvény)

Jövedelemtípusok és adómértékek

Fiktív jövedelem (Renta Imputada): Az üres ingatlanok adózása

Ha Spanyolországban van egy ingatlaná, amelyet nem ad bérbe és nem tekinthető az Ön állandó lakóhelyének, a spanyol adójog fiktív jövedelmet (renta imputada) számít fel Önre. Ez egy elméleti jövedelem, amelynek alapja az ingatlan kataszteri értéke.

A fiktív jövedelem kiszámítása

A számítás alapja a valor catastral (kataszteri érték), amelyet az önkormányzat határoz meg:

• 1,1% × kataszteri érték, ha a kataszteri értéket 1994 után felülvizsgálták
• 2% × kataszteri érték, ha a felülvizsgálat 1994 előtt történt (vagy nincs felülvizsgálat)

Az így kapott összeg az adóalap, amelyre a 19%-os (EU/EEA) adókulcsot kell alkalmazni.

Fontos megjegyezni, hogy az ingatlan bérbeadása esetén az arányos időszakra nem kell fiktív jövedelmet számolni — csak a tényleges bérleti jövedelmet kell bevallani. Ha az ingatlan az év egy részében üresen áll, a fennmaradó időszakra arányosított fiktív jövedelmet kell megfizetni.

Bérleti jövedelem: Negyedéves bevallás

Ha spanyolországi ingatlanát bérbe adja, a bérleti jövedelmet negyedévente kell bevallani a Modelo 210 nyomtatványon. A határidők szigorúak:

Levonható költségek EU-s rezidenseknek

Magyar adórezidensként (EU-s állampolgárként) jogosult a bérleti jövedelemmel arányos kiadások levonására. A levonható tételek közé tartoznak:

• Jelzáloghitel kamatai (csak az ingatlan megszerzéséhez kapcsolódóan)
• IBI (ingatlanadó) időarányos része
• Közösségi díjak
• Karbantartási és javítási költségek
• Biztosítási díjak
• Ingatlankezelő jutaléka
• Értékcsökkenési leírás (az ingatlan értékének legfeljebb 3%-a évente)

A kiadásokat arányosítani kell a bérbeadott napokra. Kiemelten fontos, hogy minden kiadásról megőrizze az eredeti számlát, mivel az AEAT kérheti ezek bemutatását.

Tőkenyereség ingatlan eladásakor

Spanyol ingatlan értékesítésekor a nem rezidens eladók tőkenyereség-adót fizetnek. Az adózás folyamata két szakaszból áll:

1. szakasz: 3%-os visszatartás (Modelo 211)

Az ingatlan vevője — legyen az spanyol rezidens vagy sem — köteles a vételár 3%-át visszatartani és azt az AEAT-nak befizetni a Modelo 211 nyomtatványon az adásvételtől számított 30 napon belül. Ez egy előzetes adóbiztosíték a spanyol adóhatóság számára.

2. szakasz: Végleges Modelo 210 bevallás

Az eladónak az adásvételtől számított 3 hónapon belül be kell nyújtania a Modelo 210 bevallást a tényleges tőkenyereség alapján. Ha az előre visszatartott 3% meghaladja a tényleges adókötelezettséget, az eladó visszatérítésre jogosult.

A tőkenyereség kiszámítása

A tőkenyereség alapvetően az eladási ár és a szerzési ár különbsége, korrigálva az elismert kiadásokkal:

• Eladási ár mínusz ingatlanközvetítői jutalék, közjegyzői és bejegyzési díjak (eladói oldal)
• Szerzési ár plusz eredeti vételárhoz kapcsolódó adók (ITP/AJD vagy IVA), közjegyzői és bejegyzési díjak, felújítási és bővítési munkálatok igazolt költségei

Az indexálás (inflációs kiigazítás) 2015 óta nem alkalmazható. A nyereségre 19%-os adókulcs vonatkozik mind EU, mind nem EU-s rezidensek esetén.

Kettős adóztatási egyezmény: Magyarország–Spanyolország

Magyarország és Spanyolország között érvényes kettős adóztatást elkerülő egyezmény áll fenn (1984. évi XLII. törvény). Az egyezmény ingatlanokra vonatkozó általános elve:

• A spanyol ingatlanból származó jövedelmet elsősorban Spanyolország adóztathatja (forrásország elv)
• Magyarország szintén adóztathatja a jövedelmet, de kötelező a kettős adóztatás elkerülése
• A Spanyolországban megfizetett adó beszámítható a magyarországi adókötelezettségbe (adóbeszámítási módszer)

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a spanyolországi IRNR bevallás benyújtása után a megfizetett adó összegét be kell vallani Magyarországon is, de az ott fizetendő adóból levonható a Spanyolországban már megfizetett összeg. Fontos a megfelelő dokumentáció megőrzése a spanyol adóbefizetésről a magyar bevalláshoz.

Az egyezmény tőkenyereségre vonatkozó cikke szintén a forrásország (Spanyolország) elsőbbségét rögzíti ingatlanok értékesítése esetén.

Gyakori hibák és ezek elkerülése

• Késedelmes bevallás: Az AEAT automatikus bírságokat szab ki. A késedelem mértékétől függően 5–20%-os pótlék, plusz késedelmi kamat számítható fel.
• Helytelen kataszteri érték: Sokan az ingatlan piaci értékét tévesztik össze a kataszteri értékkel. Utóbbit az önkormányzati igazolásból (recibo del IBI) kell leolvasni.
• NIE hiánya: Modelo 210 benyújtásához érvényes NIE (Número de Identificación de Extranjeros) szám szükséges. Ennek megszerzéséről időben gondoskodjon.
• Spanyol adóképviselő nélkül eljárás: Bár törvényileg nem minden esetben kötelező, az AEAT sokszor elvárja a nem rezidensektől, hogy spanyolországi adóképviselőn keresztül kommunikáljanak.
• Bérleti bevételek elhallgatása: Az AEAT egyre hatékonyabban ellenőrzi az Airbnb és egyéb platformokon közzétett bérleményeket. A bevételek be nem vallása súlyos szankciókkal járhat.
• 3%-os visszatartás elmulasztása eladáskor: A vevő felelős a visszatartásért; elmulasztás esetén ő felel az adóhiányért, ami komoly jogi kockázatot jelent.

Gyakran ismételt kérdések (GYIK)