¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?
Cuando un contribuyente del IRPF vende su vivienda habitual y reinvierte el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial generada queda exenta de tributación. Esta exención está regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006 del IRPF (LIRPF) y desarrollada en el artículo 41 del Reglamento del IRPF.
En Palma de Mallorca y el conjunto de las Illes Balears —uno de los mercados inmobiliarios más caros y más internacionales de Europa—, las ganancias patrimoniales en operaciones de compraventa pueden ser extraordinarias. El precio medio del metro cuadrado residencial en Palma supera los 4.000 €/m², y en zonas prime como Santa Catalina, El Terreno o el Paseo Marítimo alcanza los 6.000-8.000 €/m². En el segmento de chalets y fincas rústicas en el interior de Mallorca o en la costa noreste (Pollença, Artà, Sóller), los precios pueden superar el millón y medio de euros.
Esta guía explica en detalle los requisitos, el mecanismo de cálculo y los aspectos más relevantes para quienes vendan su vivienda habitual en Palma o las Illes Balears en 2026.
Fundamento legal: el artículo 38.1 LIRPF
El artículo 38.1 LIRPF establece que podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. La exención es parcial cuando solo se reinvierte una parte del importe.
Punto clave: el importe a reinvertir es el precio total obtenido en la venta, no únicamente la ganancia patrimonial. Si vende por 700.000 € y su ganancia es de 300.000 €, para una exención total debe reinvertir los 700.000 € (o más) en la nueva vivienda.
Las Illes Balears son territorio de régimen fiscal común: A diferencia del País Vasco o Navarra, las Illes Balears no tienen competencia para regular el IRPF. El impuesto se rige íntegramente por la Ley estatal 35/2006 (LIRPF) y es gestionado por la AEAT. La Comunitat Autònoma de les Illes Balears sí tiene competencias sobre la parte autonómica del tipo de gravamen, pero las exenciones como la reinversión en vivienda habitual son de regulación exclusivamente estatal.
Cómo funciona la exención en Palma y las Illes Balears
Las Illes Balears presentan uno de los mercados inmobiliarios con mayor presencia de compradores internacionales de España. Según los datos del Colegio de Registradores, más del 30-35% de las transacciones inmobiliarias en Mallorca las realizan ciudadanos extranjeros, principalmente alemanes, británicos, suecos, suizos y holandeses.
Muchos de estos propietarios extranjeros han establecido en las Illes Balears su residencia fiscal habitual, tributan en el IRPF español y tienen acceso a la misma exención por reinversión que cualquier ciudadano español. Esta realidad, combinada con los elevados precios del mercado balear, hace que el ahorro potencial por la correcta aplicación de la exención sea muy significativo.
El rango de precios en Mallorca en 2026 es amplio:
- Palma (periferia, barrios emergentes): 250.000–500.000 €
- Palma (Santa Catalina, Eixample, Paseo Marítimo): 400.000–900.000 €
- Municipios costa suroeste (Calvià, Andratx, Estallencs): 500.000–2.000.000 €
- Sierra de Tramuntana, Pollença, Sóller, Artà: 600.000–3.000.000 €
En Ibiza y Menorca los precios pueden ser igualmente elevados, especialmente en zonas de alta demanda internacional.
Requisitos para aplicar la exención
1. Vivienda habitual durante al menos 3 años
El inmueble transmitido debe haber constituido la residencia habitual del contribuyente de forma continuada durante un mínimo de tres años inmediatamente anteriores a la transmisión. En las Illes Balears, donde una parte importante de los propietarios tienen viviendas que alternan entre uso habitual y uso vacacional, este requisito es especialmente relevante. La AEAT verificará el empadronamiento, los consumos de suministros y las declaraciones de IRPF anteriores.
Existen excepciones para cambios de residencia por causas objetivas: matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo u obtención de otro más ventajoso. En esos casos, la DGT ha admitido la exención aunque no se alcance el periodo mínimo.
2. Reinversión en el plazo de 2 años
El contribuyente dispone de dos años desde la escritura de venta para adquirir o iniciar la construcción de la nueva vivienda habitual. El plazo puede computarse hacia atrás: si la nueva vivienda se adquirió en los 2 años anteriores a la venta, también aplica la exención. La construcción debe concluirse en un máximo de 4 años.
3. La nueva vivienda debe ser la residencia habitual
La vivienda adquirida debe constituir la nueva residencia habitual del contribuyente. No es necesario que esté en España. Para muchos propietarios internacionales de las Illes Balears que retornan a su país de origen, esta posibilidad es especialmente valiosa.
4. Declaración expresa ante la AEAT mediante el Modelo 100
La exención debe comunicarse en la declaración de la renta del año de la venta. Si la reinversión no está completada en ese año, debe consignarse el importe pendiente de reinvertir y el compromiso de hacerlo en el plazo legal.
Consideración sobre el Impost sobre Successions i Donacions balear
Las Illes Balears tienen competencias sobre el Impost sobre Successions i Donacions (ISD) —el impuesto de sucesiones y donaciones— y han aplicado sus propias reducciones y bonificaciones. Sin embargo, este impuesto opera en un momento diferente (en la adquisición por herencia o donación), no en la transmisión por venta.
Si el contribuyente adquirió la vivienda por herencia, el valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial será el valor declarado en el ISD (o el comprobado por la Administración). Este valor puede ser significativamente inferior al valor de mercado actual, lo que genera ganancias patrimoniales muy elevadas al vender. En estas situaciones, la exención por reinversión puede ser especialmente relevante.
Cálculo del ahorro fiscal: ejemplo con precios de Palma
Supongamos un contribuyente que adquirió en 2015 un piso de 100 m² en el barrio de Santa Catalina (Palma) por 320.000 € (precio de compra más gastos). En 2026 lo vende por 650.000 € (importe neto). La ganancia patrimonial es de 330.000 €. Sin exención, el impuesto a pagar asciende aproximadamente a 84.940 €.
| Escenario | Importe reinvertido | % exención | Ganancia exenta | Ahorro fiscal |
|---|---|---|---|---|
| Reinversión total | 650.000 € (100%) | 100% | 330.000 € | ~84.940 € |
| Reinversión parcial (75%) | 487.500 € | 75% | 247.500 € | ~61.000 € |
| Reinversión parcial (50%) | 325.000 € | 50% | 165.000 € | ~37.000 € |
| Sin reinversión | 0 € | 0% | 0 € | 0 € |
Cálculos orientativos basados en los tipos del ahorro vigentes en 2026. No incluyen posibles reducciones por antigüedad ni otras particularidades individuales.
Casos prácticos con precios del mercado balear
Caso 1: Ciudadana alemana residente en Palma que se traslada a Múnich
Hanna, residente fiscal en España desde 2017, vende su vivienda habitual en el Paseo Marítimo de Palma por 820.000 € (ganancia: 280.000 €). Se traslada a Múnich donde adquiere su nueva residencia habitual por 850.000 €. Al reinvertir más del precio de venta, la exención es total. Declaración en el Modelo 100, acreditando la residencia habitual en la nueva vivienda alemana. Ahorro fiscal: más de 72.000 €.
Caso 2: Español que vende finca en Pollença y compra en Madrid
Jordi ha vivido en una finca rústica en Pollença durante los últimos 6 años como residencia habitual. La vende por 1.100.000 € (ganancia: 450.000 €). Adquiere su nueva vivienda habitual en Madrid por 1.150.000 € dentro del plazo de 2 años. Al reinvertir el 100%, la exención es total. Sin exención, el impuesto habría superado los 120.000 €.
Caso 3: Reinversión parcial por contribuyente que reduce superficie
Margrit, ciudadana suiza con residencia fiscal en Mallorca desde 2014, vende su vivienda habitual en Andratx por 780.000 € (ganancia: 320.000 €). Adquiere una nueva vivienda habitual más pequeña en Palma por 468.000 € (60% del precio de venta). La exención proporcional del 60% le permite ahorrar aproximadamente 53.000 €; el 40% restante de la ganancia (128.000 €) tributa a los tipos del ahorro.
Plazos y requisitos: resumen
- Plazo de reinversión: 2 años desde la escritura de venta (o 2 años antes de la venta)
- Vivienda vendida: residencia habitual durante al menos 3 años continuados
- Vivienda adquirida: nueva residencia habitual del contribuyente
- Importe a reinvertir: el precio total de venta para exención total
- Exención parcial: proporcional al porcentaje del precio de venta reinvertido
- Declaración: obligatoria en el Modelo 100 del año de la venta
- Régimen fiscal: LIRPF estatal (no foral); gestionado por la AEAT
- Construcción: debe concluirse en 4 años desde el inicio de las obras
¿Vendiendo su vivienda habitual en Palma o las Illes Balears?
Jacob Salama le asesora sobre la exención por reinversión, el cálculo exacto de su ganancia patrimonial y la correcta declaración ante la AEAT. dedicado a la fiscalidad internacional para residentes y no residentes en las Illes Balears. Consulta disponible en español e inglés.
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