Vlastníte nemovitost na Costa del Sol nebo Mallorce? Každý rok vás čeká daňová povinnost ve Španělsku. Zjistěte, co, kdy a jak přiznat.
IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) je španělská daň z příjmu, která se vztahuje na osoby, jež v Španělsku nejsou daňovými rezidenty, avšak pobírají příjmy ze španělských zdrojů nebo vlastní španělský majetek. Jde o samostatný daňový zákon — odlišný od IRPF, který platí španělští rezidenti.
Česká republika je členem Evropské unie, a proto čeští státní příslušníci s bydlištěm v ČR, kteří vlastní španělskou nemovitost, platí IRNR ve výši 19 % — nikoliv vyšší sazbu 24 % platnou pro rezidenty třetích zemí. To je výrazná výhoda oproti například Američanům nebo Britům (po Brexitu).
Klíčovým principem IRNR pro vlastníky nemovitostí je, že daňová povinnost existuje nezávisle na tom, zda nemovitost vydělává peníze. I prázdný apartmán na Costa del Sol generuje tzv. fiktivní příjem (renta imputada), který musí být každoročně přiznán.
Pozor: Španělská finanční správa AEAT má přístup k registru nemovitostí. Neznalost povinnosti nebo úmyslné nepodání mohou vést k zpětnému doměření daně za 4 roky, úrokům a pokutám. Doporučujeme začít podávat přiznání ihned po nabytí španělské nemovitosti.
Povinnost podat Modelo 210 mají čeští nerezidenti v těchto situacích:
Tento průvodce se zaměřuje na nejčastější případ — české vlastníky rekreačních nemovitostí na Costa del Sol, Mallorce, Kanárských ostrovech a v dalších oblíbených destinacích.
Jako rezidenti státu EU mají čeští vlastníci oproti nerezidentům z třetích zemí dvě klíčové výhody:
| Výhoda | Čeští rezidenti (EU) | Rezidenti mimo EU (např. UK, USA) |
|---|---|---|
| Sazba IRNR | 19 % | 24 % |
| Odpočet nákladů při pronájmu | Ano — všechny prokazatelné náklady | Ne — zdaňuje se hrubý příjem |
Tato výhoda je přímým důsledkem členství ČR v EU a zásady volného pohybu kapitálu. Platí i pro ostatní státy EHP — Island, Norsko a Lichtenštejnsko.
Podívejme se na přehledný přehled daňových povinností v průběhu roku pro českého vlastníka španělské nemovitosti, který ji nepronajímá (nebo pronajímá jen sezónně):
Modelo 210 se podává výhradně elektronicky přes portál AEAT. Existují dva způsoby:
Vyžaduje španělský NIE (Número de Identidad de Extranjero) a elektronický certifikát vydaný španělskými úřady nebo FNMT. Pro českého rezidenta je získání elektronického certifikátu z ČR administrativně náročné — obvykle je třeba osobní návštěva španělského úřadu.
Nejčastější a nejpohodlnější způsob. Na základě plné moci (poder notarial) vás španělský daňový poradce (gestor) zastupuje před AEAT. Vy pouze dodáte potřebné údaje a on se postará o vše ostatní — vyplnění formuláře, podání i platbu.
Potřebné dokumenty: NIE (španělské daňové číslo nerezidenta), katastrální reference nemovitosti (Referencia Catastral), aktuální katastrální hodnota (Valor Catastral z výměru IBI), bankovní údaje pro platbu nebo vrácení přeplatku.
Na základě zkušeností s českými klienty upozorňujeme na tyto typické problémy:
AEAT aktivně vyhledává nesplněné povinnosti nerezidentů pomocí křížové kontroly registrů nemovitostí. Sankce se stupňují takto:
| Situace | Sankce |
|---|---|
| Dobrovolné pozdní podání — do 3 měsíců po lhůtě | Přirážka 5 % k dlužné dani |
| Dobrovolné pozdní podání — 3–6 měsíců po lhůtě | Přirážka 10 % |
| Dobrovolné pozdní podání — 6–12 měsíců po lhůtě | Přirážka 15 % |
| Dobrovolné pozdní podání — nad 12 měsíců po lhůtě | Přirážka 20 % + úroky z prodlení |
| Podání na základě výzvy AEAT (kontrola) | Pokuta 50–150 % + úroky |
Dobrovolné podání — byť zpožděné — je vždy výrazně levnější než čekat na výzvu od AEAT. Pokud jste zameškali podání za minulé roky, doporučujeme situaci řešit co nejdříve.
Čeští daňoví rezidenti mají povinnost přiznávat celosvětové příjmy v ČR. Příjmy ze španělské nemovitosti (nájemné, kapitálové zisky z prodeje) je tedy nutné uvést také v českém daňovém přiznání. Díky česko-španělské smlouvě o zamezení dvojího zdanění si pak daňový poplatník může od české daňové povinnosti odečíst daň zaplacenou v Španělsku — zamezí se tak dvojímu zdanění.
Fiktivní příjmy (renta imputada) se v ČR zpravidla nepřiznávají, protože Španělsko je v tomto případě jediným oprávněným státem ke zdanění.
Musím mít NIE, abych mohl koupit nemovitost ve Španělsku?
Ano, NIE (Número de Identidad de Extranjero) je nutné pro veškeré právní a daňové úkony ve Španělsku. Bez NIE nelze podepsat notářskou smlouvu (escritura), zaplatit daně ani otevřít španělský bankovní účet. Zajistěte si jej před koupí nemovitosti.
Jak dlouho trvá, než AEAT vrátí přeplatek daně po prodeji?
AEAT má ze zákona 6 měsíců na vrácení přeplatku. V praxi to bývá 3–5 měsíců od podání závěrečného Modelo 210. Přeplatek se vrací na španělský nebo zahraniční bankovní účet uvedený v přiznání.
Musím podávat IRNR, pokud jsem nemovitost pronajímal jen dva týdny?
Ano. Každý příjem z pronájmu španělské nemovitosti podléhá IRNR bez ohledu na délku pronájmu. Příjmy z pronájmu v příslušném čtvrtletí se přiznávají čtvrtletním Modelo 210. Zbývající dny roku (kdy nebyla nemovitost pronajata) se přiznávají jako fiktivní příjmy v ročním přiznání.
Co je katastrální reference a kde ji najdu?
Katastrální reference (Referencia Catastral) je 20místný alfanumerický identifikátor nemovitosti ve španělském katastru. Najdete ji na výměru IBI (daň z nemovitosti od obce), v notářské smlouvě (escritura), nebo na portálu Sede Electrónica del Catastro (catastro.meh.es).
Mohu si od příjmů z pronájmu odečíst náklady na letenky nebo cestu do Španělska za účelem správy nemovitosti?
Obecně ne — cestovní náklady jsou považovány za osobní výdaje. Odečitatelné jsou pouze náklady přímo spojené s provozem a údržbou nemovitosti: pojistné, opravy, správcovské poplatky, úroky z hypotéky, IBI a odpisy.
Naše služby
Roční podání za prázdné nebo osobně užívané nemovitosti. Správný výpočet z aktuální katastrální hodnoty, podání v zákonné lhůtě.
Čtvrtletní přiznání příjmů z pronájmu s uplatněním všech dostupných odpočtů pro rezidenty EU. Optimalizace daňového základu.
Koordinace 3% zálohy (Modelo 211) a závěrečného přiznání. Výpočet kapitálového zisku, vrácení přeplatku od AEAT.
Asistence při získání španělského daňového čísla nerezidenta (NIE) — podmínka pro veškeré daňové povinnosti ve Španělsku.
Pomáháme dohnat zameškané roky s minimalizací sankcí. Dobrovolné pozdní podání je vždy levnější než čekání na kontrolu AEAT.
Správné promítnutí španělské daně do českého daňového přiznání. Zamezení dvojímu zdanění dle česko-španělské smlouvy DTT.
Upozornění: Tyto stránky slouží pouze k obecným informačním účelům a nepředstavují právní ani daňové poradenství. Daňová legislativa se mění — vždy ověřte aktuální pravidla u kvalifikovaného poradce. Pro osobní poradenství kontaktujte Jacoba Salamu.
Nezapomeňte na každoroční daňovou povinnost IRNR. Kontaktujte nás — postaráme se za vás o vše od výpočtu po podání.
Kontaktujte nás zdarma →