Kompletní průvodce španělským daňovým přiznáním pro nerezidenty: fiktivní příjmy, pronájem, prodej nemovitosti, lhůty a jak se vyhnout pokutám.
Modelo 210 je španělský daňový formulář určený pro nerezidenty, kteří pobírají příjmy ze španělských zdrojů. Jedná se o přiznání k dani z příjmu nerezidentů — Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Pokud jako český občan vlastníte nemovitost ve Španělsku, pronajímáte ji nebo ji prodáváte, máte povinnost tento formulář pravidelně podávat španělské finanční správě AEAT.
Na rozdíl od IRPF (daně z příjmu fyzických osob, která se vztahuje na španělské daňové rezidenty) se IRNR týká výhradně osob, které v Španělsku netráví více než 183 dní ročně a nemají tam centrum svých životních zájmů. Pro Čechy, kteří vlastní rekreační nemovitost na Costa del Sol, Mallorca nebo jinde ve Španělsku, je Modelo 210 každoroční povinností bez ohledu na to, zda nemovitost pronajímají nebo ji nechávají prázdnou.
Klíčový princip: Každý zahraniční vlastník španělské nemovitosti, ať pronajímá nebo ne, musí každý rok podat Modelo 210. Neznalost zákona neomlouvá — AEAT může zpětně doměřit daň za posledních čtyři roky i s úroky a pokutami.
Povinnost podat Modelo 210 vzniká nerezidentovi v těchto situacích:
Tento průvodce se zaměřuje primárně na tři nejčastější situace českých vlastníků: prázdné nemovitosti, pronájem a prodej.
Výše daňové sazby závisí na daňové rezidenci poplatníka:
| Rezidence poplatníka | Sazba IRNR | Poznámka |
|---|---|---|
| Státy EU a EHP (Island, Norsko, Lichtenštejnsko) | 19 % | Čeští rezidenti — příznivá sazba |
| Ostatní státy (mimo EU/EHP) | 24 % | USA, Kanada, Švýcarsko apod. |
| Spojené království (po Brexitu) | 24 % | UK od 1. 1. 2021 není součástí EU/EHP |
Důležité — Brexit: Po vystoupení Spojeného království z EU se britští rezidenti přesunuli do kategorie „třetí státy". Jejich sazba IRNR vzrostla z 19 % na 24 % a ztratili možnost odečítat náklady na pronájem (výhoda dostupná pouze rezidentům EU/EHP). Čeští vlastníci zůstávají v EU a nadále platí sazbu 19 % s právem na odpočet nákladů.
Pokud vlastníte španělskou nemovitost, která není vaším primárním bydlištěm a nepronajímáte ji, španělský zákon vám přičítá tzv. imputovaný (fiktivní) příjem. Logika je jednoduchá: stát předpokládá, že z vlastnictví nemovitosti máte prospěch, i když z ní fakticky nepobíráte peníze.
Základ daně se vypočítá z katastrální hodnoty (valor catastral) nemovitosti:
Výsledná částka se zdaní sazbou IRNR (19 % pro české rezidenty). Daňové přiznání se podává jednou ročně za celý předcházející rok.
Příklad pro českého vlastníka: Pan Novák vlastní byt na Marbelle s katastrální hodnotou 80 000 € (revidovanou po roce 1994). Fiktivní příjem = 80 000 × 1,1 % = 880 €. Daňová povinnost = 880 × 19 % = 167,20 € ročně. Přiznání se podává od 1. ledna do 31. prosince roku následujícího po zdaňovacím roce (tj. za rok 2025 do 31. 12. 2026).
Pokud nemovitost vlastníte jen část roku (např. jste ji koupili v dubnu), fiktivní příjem se poměrně zkrátí na počet dní vlastnictví v daném roce.
Pokud svou španělskou nemovitost pronajímáte — ať krátkodobě turistům nebo dlouhodobě místním nájemníkům — musíte podávat čtvrtletní přiznání Modelo 210.
| Čtvrtletí | Zdaňované období | Lhůta pro podání |
|---|---|---|
| Q1 | Leden – březen | Do 20. dubna |
| Q2 | Duben – červen | Do 20. července |
| Q3 | Červenec – září | Do 20. října |
| Q4 | Říjen – prosinec | Do 20. ledna (následujícího roku) |
Výhodou českých (EU) rezidentů je možnost odečíst od hrubých příjmů z pronájmu prokazatelné náklady spojené s nemovitostí. Odečitatelné náklady zahrnují:
Rezidenti ze třetích zemí (včetně britských občanů po Brexitu) odpočet nákladů nemají a zdaňují hrubý příjem sazbou 24 %.
Prodej španělské nemovitosti nerezidentem podléhá zdanění kapitálového zisku v rámci IRNR. Sazba je opět 19 % pro rezidenty EU/EHP.
Španělský zákon chrání stát tím, že při prodeji nemovitosti nerezidentem je kupující povinen srazit 3 % z kupní ceny a odvést je přímo na AEAT na účet prodávajícího (Modelo 211). Tato záloha se strhává automaticky z kupní ceny při podpisu notářské smlouvy.
Prodávající nerezident pak musí do 3 měsíců od prodeje podat závěrečný Modelo 210 s výpočtem skutečného kapitálového zisku. Pokud je 3% srážka vyšší než skutečná daňová povinnost, má prodávající právo na vrácení přeplatku.
| Položka | Popis |
|---|---|
| Prodejní cena | Smluvní cena minus náklady prodeje (notář, realitní provize) |
| Minus: pořizovací cena | Původní kupní cena plus náklady koupě (notář, daně, renovace) |
| = Kapitálový zisk | Zdanitelný základ |
| Daň (19 %) | Kapitálový zisk × 19 % |
| Minus: 3% záloha | Odečtena záloha sražená kupujícím |
| = Doplatek / přeplatek | Výsledná povinnost nebo nárok na vrácení |
Příklad prodeje: Paní Horáková prodává apartmán za 300 000 €. Kupující srazí 3 % = 9 000 € (Modelo 211). Pořizovací cena nemovitosti včetně nákladů byla 210 000 €. Kapitálový zisk = 300 000 – 210 000 = 90 000 €. Daň 19 % = 17 100 €. Doplatek = 17 100 – 9 000 = 8 100 € k doplacení do 3 měsíců. Pokud by byl zisk menší (např. 40 000 €, daň 7 600 €), vznikl by přeplatek 1 400 € a AEAT by jej vrátila.
Česká republika a Španělsko mají uzavřenu smlouvu o zamezení dvojího zdanění (DTT) ze dne 8. listopadu 1980, platnou v aktualizovaném znění. Tato smlouva upravuje, jak se příjmy zdaňují v případě, kdy poplatník má vazbu na oba státy.
V případě španělských nemovitostí platí klíčové pravidlo: Španělsko si zachovává výhradní právo zdanit příjmy plynoucí ze španělských nemovitostí (včetně nájemného, fiktivních příjmů a kapitálových zisků z prodeje). Česká republika tyto příjmy buď osvobozuje od daně, nebo přiznává zápočet španělské daně zaplacené v Španělsku.
V praxi to znamená, že český daňový rezident, který vlastní španělskou nemovitost, musí přiznat příjmy z ní v Česku, ale může si odečíst španělskou daň zaplacenou prostřednictvím Modelo 210. Výsledné dvojí zdanění je tak eliminováno.
Podání probíhá přes portál španělské finanční správy AEAT (sede.agenciatributaria.gob.es). K podání potřebujete:
Platba daně se provádí přes španělský bankovní účet nebo platební kartou. Doporučujeme využít služeb španělského daňového poradce — zejména při prodeji nebo složitějších situacích.
Musím podat Modelo 210, i když jsem v nemovitosti trávil jen dovolené?
Ano. Pokud nemovitost nebyla pronajímána a sloužila jen k osobnímu užití, vzniká povinnost přiznat fiktivní příjmy (renta imputada). Přiznání se podává jednou ročně za celý rok.
Jaká je pokuta za nepodání Modelo 210?
Pokud AEAT samu od sebe zjistí nesplnění povinnosti, může doměřit daň za posledních 4 roky plus úroky (4 % ročně) a pokutu ve výši 50–150 % dlužné daně. Dobrovolné pozdní podání (bez výzvy AEAT) přináší nižší přirážky: 5 % při zpoždění do 3 měsíců, 10 % do 6 měsíců, 15 % do 12 měsíců, 20 % nad 12 měsíců.
Mohu jako český rezident odečíst hypoteční úroky od příjmů z pronájmu?
Ano. Rezidenti EU mají právo odečíst prokazatelné náklady přímo spojené s příjmy z pronájmu, včetně hypotečních úroků (proporcionálně k době pronájmu). Tuto výhodu nemají rezidenti třetích zemí.
Co se stane se 3% srážkou, pokud jsem nemovitost prodal se ztrátou?
Pokud při prodeji nevznikl žádný kapitálový zisk nebo vznikla ztráta, máte nárok na vrácení celé sražené zálohy. Je nutné podat Modelo 210 s doložením výpočtu do 3 měsíců od prodeje.
Musí Modelo 210 podávat každý spoluvlastník zvlášť?
Ano. Pokud nemovitost vlastní více osob (např. manželé), každý spoluvlastník podává vlastní Modelo 210 za svůj podíl. Fiktivní příjem i daňová povinnost se dělí proporcionálně k podílu.
Vztahuje se Modelo 210 i na nemovitosti ve vlastnictví české s.r.o.?
Česká právnická osoba vlastnící španělskou nemovitost podléhá odlišnému režimu — dani z příjmů právnických osob nerezidentů. Fiktivní příjmy fyzických osob se na ni nevztahují, avšak příjmy z pronájmu a kapitálové zisky ano, prostřednictvím jiného formuláře (Modelo 200 nebo Modelo 210 pro PO).
Kde najdu katastrální hodnotu své španělské nemovitosti?
Katastrální hodnotu (valor catastral) najdete v posledním výměru daně IBI zaslaném španělskou obcí, nebo na portálu Sede Electrónica del Catastro (catastro.meh.es) po zadání katastrální reference.
Podrobnější anglický průvodce pro Modelo 210 naleznete na: Complete Guide to Modelo 210 (English).
Jak vám pomůžeme
Podání přiznání za prázdné nemovitosti i za příjmy z pronájmu ve správných termínech. Správný výpočet fiktivních příjmů z aktuální katastrální hodnoty.
Koordinace 3% srážky kupujícím, podání závěrečného Modelo 210 a uplatnění nároku na vrácení přeplatku AEAT v zákonné lhůtě.
Uplatnění všech odečitatelných nákladů pro EU rezidenty. Správné zahrnutí pořizovacích nákladů do výpočtu kapitálového zisku.
Koordinace španělské a české daňové povinnosti, zamezení dvojímu zdanění a správné uplatnění zápočtu v českém přiznání.
Plné zastupování před španělskou finanční správou na základě plné moci. Odpovídáme na výzvy a řešíme případné kontroly.
Pomáháme s dobrovolným pozdním podáním za minulé roky, minimalizaci sankcí a dohodnutím splátkového kalendáře s AEAT.
Upozornění: Tyto stránky slouží pouze k obecným informačním účelům a nepředstavují právní ani daňové poradenství. Daňová legislativa se mění — vždy ověřte aktuální pravidla u kvalifikovaného poradce. Pro osobní poradenství kontaktujte Jacoba Salamu.
Postaráme se o celý proces za vás — od výpočtu přes podání až po koordinaci s českou daňovou povinností. Kontaktujte nás ještě dnes.
Kontaktujte nás zdarma →