Wer als Deutscher eine Immobilie in Spanien erwirbt — sei es ein Ferienhaus auf Mallorca, eine Stadtwohnung in Barcelona oder ein Landgut in Andalusien — sieht sich einem vielschichtigen Steuergeflecht gegenüber, das weit über die bloße Grundsteuer hinausgeht. Die spanische Besteuerung von Immobilien erfasst Kauf, Besitz, Nutzung, Vermietung und Veräußerung. Hinzu kommt das Zusammenspiel mit dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien und — bei gehobenerem Vermögen — die spanische Vermögensteuer. Dieser Leitfaden führt Sie durch das gesamte Steuerregime, das deutsche Nicht-Residenten bei spanischen Immobilien betrifft.
IBI — Die spanische Grundsteuer
Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist die spanische Grundsteuer und das Pendant zur deutschen Grundsteuer. Sie wird von den Gemeinden erhoben und fließt vollständig in den kommunalen Haushalt. Die IBI ist eine Jahressteuer, die für jedes Grundstück und jede Immobilie auf spanischem Boden anfällt — unabhängig davon, ob der Eigentümer in Spanien steuerlich ansässig ist oder nicht.
Die Bemessungsgrundlage der IBI ist der Katasterwert (valor catastral) der Immobilie. Dieser wird vom Katasteramt (Dirección General del Catastro) festgesetzt und liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert — typischerweise zwischen 30 und 70 Prozent. Der Steuersatz variiert je nach Gemeinde und Immobilientyp: Bei städtischen Immobilien bewegen sich die Sätze zwischen 0,4 und 1,1 Prozent des Katasterwertes. Bei ländlichen Grundstücken können andere Sätze gelten. Hinzu kommen kommunale Zuschläge, die manche Gemeinden auf den Basissatz erheben.
Die IBI wird in der Regel einmal jährlich fällig, typischerweise im dritten oder vierten Quartal des Jahres. Viele Gemeinden bieten Ratenzahlungsmöglichkeiten und Frühzahler-Rabatte an. Bei Nichtzahlung entstehen Säumniszuschläge von zunächst fünf Prozent, die nach weiteren Mahnperioden auf bis zu zwanzig Prozent steigen können. Als ausländischer Eigentümer sollten Sie sicherstellen, dass die IBI-Bescheide Sie tatsächlich erreichen — idealerweise durch Einrichtung eines Lastschriftverfahrens auf ein spanisches Konto oder durch Beauftragung eines spanischen Steuervertreters (representante fiscal) als Zustelladresse.
Praxis-Hinweis: Der Katasterwert einer Immobilie kann erheblich variieren und wird periodisch durch Generalüberprüfungen (ponencias de valores) aktualisiert. Eine solche Aktualisierung kann zu einer deutlichen Erhöhung der IBI führen. Informieren Sie sich vor dem Kauf über den aktuellen Katasterwert und ob eine Aktualisierung in der Gemeinde bevorsteht.
IRNR — Die Einkommensteuer für Nicht-Residenten
Das spanische Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) besteuert alle Einkünfte, die Nicht-Residenten in Spanien erzielen. Für deutsche Eigentümer einer spanischen Immobilie ist das IRNR die zentrale Steuer — und sie greift in zwei grundlegend verschiedenen Szenarien: bei selbst genutzter Immobilie (fiktive Mieteinnahmen) und bei tatsächlicher Vermietung.
Fiktive Mieteinnahmen bei Eigennutzung
Die wohl überraschendste Pflicht für viele deutsche Ferienhausbesitzer ist die Besteuerung von fiktiven Mieteinnahmen auf eine nicht vermietete spanische Immobilie. Spanien besteuert die sogenannte imputación de rentas inmobiliarias — einen fiktiven Einkommensbetrag, der die Eigennutzung oder das Leerstehen der Immobilie widerspiegelt.
Die Berechnung ist gesetzlich standardisiert: Als fiktive Einnahmen werden grundsätzlich 2 Prozent des Katasterwertes angesetzt. Hat die Gemeinde den Katasterwert nach dem Jahr 1994 überprüft oder nach dem Jahr 2001 aktualisiert, reduziert sich der Satz auf 1,1 Prozent. Der ermittelte Betrag unterliegt dann dem IRNR-Steuersatz von 19 Prozent für EU- und EWR-Bürger (also auch für Deutsche) und 24 Prozent für Staatsbürger aus Drittstaaten.
Die IRNR-Erklärung für fiktive Mieteinnahmen ist einmal jährlich mittels Modelo 210 einzureichen, und zwar bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Auch wenn die sich ergebende Steuerschuld für ein typisches Ferienhaus vergleichsweise gering ist, bleibt sie eine echte Pflicht — und die spanische Steuerbehörde AEAT hat in den vergangenen Jahren zunehmend Nicht-Residenten auf nicht erklärte IRNR-Pflichten aufmerksam gemacht, nicht zuletzt dank des automatischen Informationsaustauschs im Rahmen des Common Reporting Standard.
Tatsächliche Vermietung und die EuGH-Rechtsprechung
Wer seine spanische Immobilie tatsächlich vermietet, erzielt Einkünfte, die in Spanien nach dem IRNR zu versteuern sind. Lange Zeit galt ein erhebliches steuerliches Ungleichgewicht zwischen Residenten und Nicht-Residenten: Während spanische Steuerresidenten bei der Vermietung einer Immobilie sämtliche Werbungskosten (Zinsen, Instandhaltung, Verwaltungsgebühren, Abschreibungen) abziehen durften, war Nicht-Residenten aus Drittstaaten dieser Abzug vollständig verwehrt. Sie wurden auf den Bruttomietbetrag besteuert.
Dieses Ungleichgewicht hat der Europäische Gerichtshof in mehreren Urteilen — zunächst im Fall Scorpio, später konkretisiert für Spanien — als unvereinbar mit den EU-Grundfreiheiten qualifiziert. Als Reaktion hat Spanien das IRNR-Gesetz angepasst: EU- und EWR-Bürger können heute bei der Vermietung ihrer spanischen Immobilie dieselben Betriebsausgaben abziehen wie spanische Steuerresidenten. Dazu gehören Hypothekenzinsen und sonstige Finanzierungskosten, Abschreibungen auf das Gebäude, Instandhaltungs- und Reparaturaufwendungen, kommunale Steuern und Gebühren (einschließlich IBI), Versicherungsprämien, Verwaltungs- und Verwaltungsgebühren sowie Maklerprovisionen.
Der anwendbare Steuersatz auf die Netto-Mieteinnahmen beträgt auch hier 19 Prozent für EU/EWR-Bürger. Die Erklärung erfolgt quartalsweise über das Modelo 210, sofern regelmäßige Mieteinnahmen anfallen. Es empfiehlt sich, alle Ausgaben durch Rechnungen und Bankbelege zu dokumentieren, da die AEAT bei einer Prüfung Nachweise verlangt.
IIVTNU — Die Plus-Valía Municipal
Die Plusvalía Municipal, formal Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), ist eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des städtischen Grundstücksanteils einer Immobilie zwischen Erwerb und Veräußerung. Sie trifft typischerweise den Verkäufer — bei einer Erbschaft den Erben.
Das bisherige Berechnungssystem wurde durch das Urteil des Spanischen Verfassungsgerichts vom Oktober 2021 für verfassungswidrig erklärt, soweit es eine Steuer erhob, obwohl kein tatsächlicher Wertzuwachs stattgefunden hatte. Daraufhin hat der Gesetzgeber ein reformiertes System eingeführt: Der Steuerpflichtige kann nun zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen. Bei der ersten Methode (sistema objetivo) wird der Katasterwert mit einem gesetzlich festgelegten Koeffizienten multipliziert, der von der Haltedauer abhängt. Bei der zweiten Methode (plusvalía real) wird der tatsächliche Wertzuwachs des Grundstücks angesetzt — also die Differenz zwischen dem Erwerbspreis und dem Veräußerungspreis, bezogen auf den Grundstücksanteil. Der Steuerpflichtige darf die für ihn günstigere Methode wählen. Die ermittelte Bemessungsgrundlage wird dann mit dem von der Gemeinde festgesetzten Steuersatz multipliziert, der maximal 30 Prozent betragen darf.
Wichtig beim Kauf: Beim Kauf einer Immobilie in Spanien kann der Verkäufer (falls er Nicht-Resident ist) die Plusvalía schulden, sie aber möglicherweise nicht bezahlen. In diesem Fall haftet die Immobilie selbst als Sicherheit. Als Käufer sollten Sie sicherstellen, dass die Plusvalía-Schuld des Vorbesitzers beglichen wurde, bevor Sie den Kauf abschließen.
ITP und AJD — Steuern beim Immobilienerwerb
Beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie in Spanien fällt die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) an — die spanische Grunderwerbsteuer. Diese Steuer liegt in der Zuständigkeit der Autonomen Gemeinschaften, weshalb die Sätze erheblich variieren. In Andalusien beträgt der allgemeine Satz 7 Prozent, in Katalonien 10 Prozent, auf den Balearen 8 bis 13 Prozent je nach Kaufpreis, in Valencia 10 Prozent. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Kaufpreis, mindestens jedoch der von der Steuerbehörde festgestellte Referenzwert (valor de referencia), den das Katasteramt seit 2022 für die meisten Immobilien ausweist.
Beim Erwerb einer Neubauimmobilie vom Bauträger fällt statt ITP die nationale Mehrwertsteuer (IVA) an — in der Regel 10 Prozent des Kaufpreises, für Sozialwohnungen reduziert auf 4 Prozent. Gleichzeitig wird die Actos Jurídicos Documentados (AJD) erhoben, eine Stempelsteuer auf die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Auch die AJD-Sätze variieren je nach Autonomer Gemeinschaft zwischen 0,5 und 2 Prozent. Beim Neubaukauf trägt in der Regel der Käufer die AJD; seit einem Urteil des Spanischen Obersten Gerichts aus dem Jahr 2018 und der anschließenden Gesetzesänderung trägt bei einem Hypothekendarlehen die Bank die AJD auf das Darlehen.
Die Gesamterwerbsnebenkosten für eine gebrauchte Immobilie in Spanien liegen damit typischerweise bei 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises, bestehend aus ITP, Notar- und Grundbuchgebühren sowie etwaigen Maklerprovisionen. Eine realistische Vorplanung dieser Kosten ist beim Immobilienerwerb in Spanien unerlässlich.
Vermögensteuer für Nicht-Residenten
Spanien erhebt eine jährliche Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio, IP). Für Nicht-Residenten gilt die Steuer auf alle Vermögenswerte mit wirtschaftlichem Anknüpfungspunkt in Spanien — bei Immobilien also auf den Wert spanischer Grundstücke und Gebäude. Bemessungsgrundlage ist der höchste der drei folgenden Werte: Katasterwert, von der Verwaltung festgestellter Wert oder Kaufpreis.
Nicht-Residenten aus EU- und EWR-Staaten können seit einem Urteil des EuGH aus dem Jahr 2011 und der darauf folgenden spanischen Gesetzesreform grundsätzlich dieselben Regeln in Anspruch nehmen wie Residenten — sofern die Autonome Gemeinschaft, in der die Immobilie liegt, entsprechende Regelungen anbietet. In der Praxis bedeutet dies: Für Nicht-Residenten gilt nach nationalem Recht ein Freibetrag von 700.000 Euro je Person. Die Steuersätze steigen progressiv von 0,2 Prozent bis auf 3,5 Prozent bei Vermögen über zehn Millionen Euro, wobei die Sätze je nach Autonomer Gemeinschaft abweichen können.
Das Modelo 714 ist die Erklärung für die Vermögensteuer und wird bis zum 30. Juni des Folgejahres eingereicht. Wer als Nicht-Resident eine spanische Immobilie hält, deren Wert zuzüglich etwaiger weiterer spanischer Vermögenswerte den Freibetrag überschreitet, ist erklärungspflichtig — auch wenn durch den Freibetrag keine Zahllast entsteht, weil allein das Vorliegen von Nettoaktiva über 2.000.000 Euro zur Erklärungspflicht führen kann.
Solidaritätssteuer auf große Vermögen (ITSGF)
Seit dem Steuerjahr 2022 erhebt Spanien als temporäre nationale Steuer den Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF), die Solidaritätssteuer auf große Vermögen. Sie gilt für Vermögen über drei Millionen Euro und wird ergänzend zur Vermögensteuer erhoben — praktisch als Mindeststeuer, die sicherstellt, dass auch dort eine Steuer fällig wird, wo die Autonome Gemeinschaft die IP auf null reduziert hat (wie es Madrid und Andalusien zeitweise getan hatten oder taten).
Für Nicht-Residenten mit spanischen Immobilien im Wert von mehr als drei Millionen Euro bedeutet dies: Auf den Teil des Nettovermögens zwischen drei und fünf Millionen Euro fällt ein Steuersatz von 1,7 Prozent an, zwischen fünf und zehn Millionen Euro sind es 2,1 Prozent, und über zehn Millionen Euro werden 3,5 Prozent fällig. Die bereits gezahlte Vermögensteuer wird auf die ITSGF angerechnet, sodass keine Doppelzahlung entsteht. Für deutsche Eigentümer hochpreisiger spanischer Immobilien — insbesondere auf Mallorca und an der Costa del Sol — ist diese Steuer ein bedeutsamer Faktor in der Vermögensplanung.
Das DBA Deutschland-Spanien — Artt. 6 und 13
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien aus dem Jahr 2011 enthält mehrere für Immobilieneigentümer relevante Artikel. Artikel 6 des DBA weist das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem Quellenstaat zu — also dem Staat, in dem die Immobilie belegen ist. Das bedeutet: Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie darf Spanien besteuern. Deutschland stellt diese Einkünfte zwar grundsätzlich von der deutschen Einkommensteuer frei (Freistellungsmethode gemäß Art. 22 Abs. 1 lit. a DBA), behält sich jedoch den Progressionsvorbehalt vor. Die spanischen Mieteinnahmen erhöhen also den Steuersatz, der in Deutschland auf das übrige Einkommen angewendet wird.
Artikel 13 des DBA regelt die Veräußerungsgewinne bei Immobilien: Gewinne aus der Veräußerung einer in Spanien belegenen Immobilie darf Spanien besteuern. Auf spanischer Seite unterliegen solche Gewinne beim Nicht-Residenten dem IRNR. Der Steuersatz für EU/EWR-Bürger beträgt 19 Prozent auf den Netto-Veräußerungsgewinn (Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungskosten einschließlich der bei Erwerb anfallenden Steuern und Gebühren). Der Käufer ist verpflichtet, drei Prozent des Kaufpreises als Quellensteuer einzubehalten und an die AEAT abzuführen (Modelo 211). Dieser Einbehalt dient dem Veräußerer als Vorauszahlung auf seine IRNR-Schuld. Ist die tatsächliche Steuerschuld geringer, kann der Differenzbetrag zurückgefordert werden.
Aus deutscher Sicht: Deutschland stellt den Veräußerungsgewinn aus einer spanischen Immobilie von der deutschen Einkommensteuer frei und berücksichtigt ihn lediglich im Rahmen des Progressionsvorbehalts. Eine Doppelbesteuerung auf den Gewinn selbst tritt somit nicht ein. Es sei denn, es handelt sich um den Verkauf eines in Spanien befindlichen Unternehmens mit eigener Immobilie, wo die Abgrenzung zwischen Art. 6 und Art. 13 DBA eine Rolle spielen kann.
Steueroptimierungsstrategien für deutsche Immobilieneigentümer
Angesichts der Vielzahl an Steuern, die spanische Immobilien für deutsche Nicht-Residenten auslösen, lohnt eine systematische Optimierungsüberlegung. Bei der Nutzungsstrukturierung empfiehlt es sich zu prüfen, ob eine gemischte Nutzung — teils Eigennutzung, teils Kurzzeitvermietung — steuerlich günstiger ist als eine reine Eigennutzung. Zwar verringert eine Teilzeitvermietung den Eigennutzungsvorteil, erlaubt aber den proportionalen Abzug von Werbungskosten und schafft einen steuerlich dokumentierten Zusammenhang zwischen Ausgaben und Einnahmen.
Beim Erwerb durch eine Holdingstruktur — etwa eine spanische Sociedad Limitada oder eine ausländische Gesellschaft — können sich andere steuerliche Konsequenzen ergeben. Zwar kann die Körperschaftsteuer in bestimmten Konstellationen günstiger sein, jedoch sind die IRNR-Regeln für Gesellschaften aus Drittstaaten oder innerhalb der EU zu beachten, und die Vermögensteuer trifft auch mittelbar über Gesellschaften gehaltene Immobilien. Zudem sind seit 2013 transparente Gesellschaften aus Steueroasen der Vermögensteuer direkt unterworfen. Eine solche Struktur sollte daher nur nach eingehender steuerlicher und rechtlicher Prüfung gewählt werden.
Beim Timing der Veräußerung kann die Haltedauer eine Rolle spielen. Für Nicht-Residenten aus EU/EWR-Staaten gibt es zwar keine pauschal günstigeren Steuersätze für langfristig gehaltene Immobilien wie im deutschen Einkommensteuerrecht, jedoch beeinflusst die Haltedauer die Plusvalía Municipal erheblich: Je kürzer die Haltedauer, desto geringer der Koeffizient im objektiven System. Es können sich also durch langjährige Haltung ungünstigere Plusvalía-Ergebnisse ergeben, was bei der Optimierung zu berücksichtigen ist. Schließlich ist eine frühzeitige und umfassende Dokumentation aller erwerbsbezogenen Kosten — Kaufpreis, Notar, Grundbuch, ITP, Renovierungskosten, Maklerprovisionen — entscheidend, um beim Verkauf die Bemessungsgrundlage für den IRNR-Veräußerungsgewinn möglichst niedrig zu halten.