Ha spanyol nyaralója vagy befektetési ingatlana van és Magyarországon él — ez az útmutató minden adókötelezettségét egyhelyen foglalja össze.
Sok magyar tulajdonos meglepődik, milyen összetett adókötelezettsége keletkezik egy spanyol ingatlan vásárlásakor. A spanyol adórendszer az ingatlan minden életciklusában megjelenik: a vásárlásnál, a tulajdonlás alatt (akár bérbeadja, akár nem), az eladáskor és az öröklésnél egyaránt. Az alábbiakban áttekintjük az összes releváns adónemet.
Az üres ingatlan után fiktív jövedelem, bérbeadás esetén bérleti jövedelem, eladáskor tőkenyereség után fizetendő. Bevallás: Modelo 210.
Éves helyi ingatlanadó, amelyet az önkormányzat szab ki és vet be. Mértéke a kataszteri értéktől és a helyszíntől függ.
Az ingatlan telkének értéknövekedése után fizetendő önkormányzati adó, amelyet az eladó fizet az adásvételkor.
Spanyol ingatlan öröklése esetén Spanyolországban is adókötelezettség keletkezik, az autonóm közösség szabályai szerint.
Az Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) az a spanyol adó, amelyet minden Magyar adórezidensnek meg kell fizetnie, ha spanyol ingatlannal rendelkezik. Az adó három különböző helyzeten alapulhat:
Ha az ingatlan nem az Ön állandó lakóhelye és nem adja bérbe, a spanyol adójog renta imputada (fiktív jövedelem) alapján adóztatja. Az adóalap a kataszteri érték 1,1%-a (1994 utáni felülvizsgálat esetén) vagy 2%-a (régebbi kataszter esetén). Az adókulcs EU-s rezidensek esetén 19%.
A bevallást a Modelo 210 nyomtatványon kell benyújtani, az érintett naptári évet követő évben, január és december között.
Ha ingatlanát turizmus céljára vagy hosszú távra bérbe adja, a bérleti jövedelmet negyedévente kell bevallani. Magyar (EU-s) adórezidensként levonhatja a bérbeadással arányos kiadásokat: jelzáloghitel kamatát, IBI arányos részét, kezelési díjakat, javítási költségeket és az értékcsökkenési leírást (az építmény értékének 3%-a évente).
Negyedéves határidők: április 20., július 20., október 20. és január 20.
Spanyol ingatlan értékesítésekor a nem rezidens eladók 19%-os tőkenyereség-adót fizetnek. A vevő köteles a vételár 3%-át visszatartani és az AEAT-nak utalni (Modelo 211) — ez a visszatartás az előlegfizetés. Az eladónak az adásvételtől számított 3 hónapon belül be kell nyújtania a végleges Modelo 210 bevallást, és ha a tényleges adókötelezettség kisebb a visszatartott összegnél, visszatérítésre jogosult.
Az Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) egy éves helyi adó, amelyet minden spanyol ingatlan tulajdonosa fizet, rezidenciától függetlenül. Az IBI-t az illetékes önkormányzat szabja ki, általában nyáron vagy ősszel, és közvetlenül küldik a tulajdonosnak (vagy a képviselőnek).
Az IBI mértéke az ingatlan kataszteri értékének 0,4–1,1%-a között mozog, az önkormányzattól és az ingatlan típusától függően. Az IBI-t domesztikus (lakó) és ipari ingatlanokra is kiszabják. Fontos, hogy az IBI megfizetésének elmulasztása esetén az önkormányzat zálogjogot alapíthat az ingatlanon.
Gyakorlati példa — Magyar nyaralótulajdonos:
Tegyük fel, Önnek van egy 120 m²-es lakása Marbellában, amelyet évente kb. 3 hónapig használ nyaralásra, a többi időben üresen áll.
• IBI (éves): kb. €600–1.200 (az önkormányzattól és kataszteri értéktől függően)
• IRNR fiktív jövedelem (éves): kataszteri érték €150.000 × 1,1% × 19% = kb. €313 évente
• Modelo 210 határidő: az adóévét követő év során bármikor január–december között
Összességében az éves adóteher viszonylag mérsékelt — de a be nem nyújtott bevallás bírságot von maga után.
A Plusvalía Municipal (hivatalosan: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) egy önkormányzati adó, amelyet az ingatlan telkének értéknövekedése után kell megfizetni az adásvétel, örökség vagy ajándékozás esetén. Az adót általában az eladó fizeti.
2021-es alkotmánybírósági döntés alapján ma már nem kell plusvalíát fizetni, ha az ingatlan valójában nem értékelődött fel (azaz veszteséggel adják el). A számítás az önkormányzatonként eltérő koefficiensek alapján történik, és az ingatlan tulajdonlásának hosszától is függ.
A spanyol vagyonadó nem rezidensek esetén csak a spanyol aktívákra vonatkozik — szemben a rezidensekkel, akiknek a globális vagyonukat kell bevallani. Ha az összes spanyol eszközének (ingatlan, bankszámla, befektetés) értéke meghaladja az €700.000 küszöböt, vagyonadó-bevallást kell benyújtani.
Az adókulcsok 0,2–3,5% között mozognak az autonóm közösség szabályaitól függően. Egyes régiók (pl. Madrid) de facto mentességet biztosítanak 100%-os bonifikáció révén. Andalúziában szintén fontos mentességek léteznek — érdemes egyedileg megvizsgálni.
A spanyol öröklési adó (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD) különösen nagy meglepetést tud okozni a nem rezidenseknek. A spanyol ingatlan öröklése esetén — függetlenül attól, hogy az örökös Magyarországon él — Spanyolországban is adókötelezettség keletkezik.
Tervezési lehetőség: Az öröklési adó mértéke autonóm közösségenként drasztikusan eltér. Például egy Andalúziában lévő ingatlan öröklése lényegesen kedvezőbb adókötelezettséggel járhat, mint egy Katalóniában lévőé. Ha Spanyolországban tervez ingatlant vásárolni és öröklési tervezésre is gondol, az autonóm közösség megválasztása is szempont lehet. Jacob Salama segít a legjobb megoldás megtalálásában.
A Magyar–Spanyol kettős adóztatást elkerülő egyezmény alapján a spanyol ingatlanhoz kapcsolódó jövedelmeket Spanyolország adóztatja elsődlegesen. Magyarországon szintén be kell vallani ezeket a jövedelmeket, de a Spanyolországban megfizetett adó levonható a magyarországi kötelezettségből (jóváírási módszer).
Az IBI és a plusvalía nem jövedelemadó, hanem vagyoni jellegű adó — ezek esetében az egyezmény eltérő szabályokat alkalmaz, de a lényeg: ezeket az adókat is fizetni kell Spanyolországban, nincs rá lehetőség, hogy Magyarországon fizesse meg helyette.
Modelo 210 benyújtása fiktív jövedelem, bérleti jövedelem vagy tőkenyereség alapján — határidőn belül, hibamentesen.
Az éves helyi ingatlanadó figyelemmel kísérése és domiciliación beállítása, hogy ne maradjon el a fizetés.
Tőkenyereség előzetes számítás, Modelo 211 koordináció és a 3%-os visszatartás visszaigénylése.
Spanyol ingatlan öröklési adókötelezettségének felmérése és minimalizálási lehetőségek feltárása.
Az egyezmény helyes alkalmazása, hogy a spanyol adók levonhatók legyenek a magyarországi kötelezettségből.
Folyamatos képviselet az AEAT és az önkormányzatok előtt, minden levelezés kezelése spanyolul.
Jogi nyilatkozat: Ez az oldal kizárólag általános tájékoztatási célokat szolgál, és nem minősül jogi vagy adótanácsadásnak. Az adójogszabályok és az autonóm közösségek szabályai változhatnak. Személyes tanácsért forduljon Jacob Salamához.
A magyarok spanyol ingatlantulajdonosainak segítünk az összes adókötelezettség teljesítésében. Kérjen ingyenes konzultációt ma.
Ingyenes kapcsolatfelvétel →