¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?
Cuando un contribuyente vende su vivienda habitual y reinvierte el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial generada queda exenta de tributación en el IRPF. Esta exención existe tanto en el régimen tributario estatal (Art. 38.1 LIRPF) como en los regímenes forales del País Vasco.
En Bilbao y el conjunto del País Vasco —donde el precio medio del metro cuadrado residencial supera los 3.500 €/m² en el Gran Bilbao y alcanza los 6.000-9.000 €/m² en zonas premium como Getxo/Neguri o el centro de San Sebastián—, las ganancias patrimoniales en operaciones inmobiliarias pueden ser muy elevadas. Una correcta planificación puede suponer un ahorro de decenas de miles de euros.
Atención — Régimen Foral: El País Vasco (Álava/Araba, Gipuzkoa y Bizkaia) tiene competencia tributaria propia y su IRPF NO se rige por la Ley estatal 35/2006 (LIRPF), sino por las Normas Forales de cada territorio histórico. El artículo 38.1 LIRPF no es aplicable en el País Vasco. La exención por reinversión existe, pero bajo la regulación foral propia. Esta página explica ambas dimensiones. Consulte siempre con un dedicado a la fiscalidad foral vasca.
El sistema foral vasco: IRPF bajo las Normas Forales
El País Vasco es uno de los dos territorios de régimen foral en España (junto con Navarra) que tienen competencia exclusiva para regular y gestionar su propio impuesto sobre la renta. Cada territorio histórico vasco cuenta con su propia Norma Foral del IRPF:
- Bizkaia (Bilbao): Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de Bizkaia
- Gipuzkoa (San Sebastián): Norma Foral 3/2014, de 17 de enero, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de Gipuzkoa
- Álava/Araba (Vitoria-Gasteiz): Norma Foral 33/2013, de 27 de noviembre, del IRPF de Álava
La gestión del IRPF foral corresponde a las respectivas Diputaciones Forales, no a la Agencia Tributaria estatal (AEAT). En Bizkaia, la autoridad competente es la Hacienda Foral de Bizkaia; en Gipuzkoa, la Diputación Foral de Gipuzkoa; y en Álava, la Diputación Foral de Álava. Las declaraciones de IRPF se presentan ante la Hacienda Foral correspondiente, no ante la AEAT.
La determinación del territorio foral aplicable depende de la residencia habitual del contribuyente, no de la ubicación del inmueble. Si un contribuyente reside habitualmente en Bilbao (Bizkaia), tributará bajo la Norma Foral de Bizkaia aunque el inmueble que vende esté en Madrid.
La exención por reinversión en vivienda habitual bajo las Normas Forales
Las Normas Forales del IRPF del País Vasco contemplan la exención por reinversión en vivienda habitual de forma análoga al régimen estatal. El mecanismo básico es el mismo: la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual queda exenta si el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro del plazo establecido.
Los artículos aplicables son, entre otros:
- Bizkaia: Artículo 48 de la Norma Foral 13/2013
- Gipuzkoa: Artículo 45 de la Norma Foral 3/2014
- Álava: Artículo correspondiente de la Norma Foral 33/2013
Similitudes con el régimen estatal: El principio básico (reinversión del importe de venta en nueva vivienda habitual = exención total o proporcional), el plazo de 2 años y el concepto de vivienda habitual son similares entre los regímenes forales y el régimen estatal. Sin embargo, los detalles de aplicación, los tipos impositivos aplicables y los procedimientos de declaración pueden diferir. Es imprescindible verificar la normativa foral vigente con un especialista.
Requisitos comunes a todos los territorios forales vascos
1. Vivienda habitual durante al menos 2 años
Un aspecto diferenciador relevante: los regímenes forales vascos exigen que la vivienda haya constituido la residencia habitual durante un periodo mínimo de 2 años (en algunos casos puede ser menor en determinadas circunstancias). Esto contrasta con el régimen estatal, que exige 3 años. Sin embargo, es esencial verificar la redacción exacta de cada Norma Foral vigente al momento de la transmisión, ya que las normas pueden modificarse.
2. Reinversión dentro del plazo de 2 años
Al igual que en el régimen estatal, el plazo para reinvertir es de dos años desde la fecha de venta, o los 2 años anteriores a la misma. El plazo es improrrogable.
3. La nueva adquisición debe ser vivienda habitual
La vivienda adquirida debe constituir la nueva residencia habitual del contribuyente. No se exige que esté en el País Vasco ni en España.
4. Declaración ante la Hacienda Foral correspondiente
La exención debe comunicarse en la declaración de IRPF presentada ante la Hacienda Foral del territorio histórico de residencia, no ante la AEAT. En Bizkaia, la declaración se presenta ante la Hacienda Foral de Bizkaia.
El mercado inmobiliario de Bilbao y el País Vasco: contexto fiscal
El Gran Bilbao es uno de los mercados inmobiliarios más caros de España, comparable a Barcelona en algunas zonas. El precio medio en el municipio de Bilbao se sitúa en torno a los 3.500-4.200 €/m² en 2026, pero con diferencias enormes entre barrios: en Indautxu, Abando o Basurto los precios superan los 4.500-5.500 €/m², mientras que en zonas periféricas los precios caen a los 2.500-3.000 €/m².
Las zonas residenciales de alta gama del Gran Bilbao —especialmente Getxo/Neguri, donde se concentran las familias más adineradas de Bizkaia— alcanzan precios de 5.000-9.000 €/m² para chalets y viviendas unifamiliares. Una villa en Neguri adquirida por 600.000 € en 2010 puede valer hoy 900.000-1.200.000 €, generando ganancias de 300.000-600.000 € con costes fiscales de 70.000-160.000 € si no se aplica la exención.
San Sebastián (Donostia) es el municipio con los precios más altos del País Vasco y uno de los más elevados de España: el precio medio supera los 5.500 €/m², con zonas premium como Ondarreta, El Antiguo o Amara llegando a los 7.000-9.000 €/m².
Diferencias relevantes entre el régimen foral y el régimen estatal
| Aspecto | Régimen estatal (LIRPF) | Régimen foral vasco (NF) |
|---|---|---|
| Norma aplicable | Art. 38.1 Ley 35/2006 | Art. NF Bizkaia/Gipuzkoa/Álava |
| Autoridad gestora | AEAT | Hacienda Foral correspondiente |
| Plazo mínimo residencia habitual | 3 años | 2 años (verificar NF vigente) |
| Plazo de reinversión | 2 años | 2 años |
| Exención proporcional | Sí | Sí |
| Declaración obligatoria | Modelo 100 (AEAT) | Modelo propio (Hacienda Foral) |
Cálculo del ahorro fiscal: ejemplo con precios de Bilbao
Supongamos un contribuyente residente en Bilbao (Bizkaia) que adquirió en 2015 un piso de 85 m² en el barrio de Indautxu por 280.000 € (precio de compra más gastos). En 2026 lo vende por 480.000 €. La ganancia patrimonial es de 200.000 €. Sin exención, bajo los tipos del ahorro forales vigentes, el impuesto a pagar ascendería aproximadamente a 47.000-50.000 € (los tipos forales son similares pero no idénticos a los estatales).
| Escenario | Importe reinvertido | % exención | Ganancia exenta | Ahorro fiscal aprox. |
|---|---|---|---|---|
| Reinversión total | 480.000 € (100%) | 100% | 200.000 € | ~47.000-50.000 € |
| Reinversión parcial (75%) | 360.000 € | 75% | 150.000 € | ~33.000-35.000 € |
| Reinversión parcial (50%) | 240.000 € | 50% | 100.000 € | ~20.000-22.000 € |
| Sin reinversión | 0 € | 0% | 0 € | 0 € |
Cálculos orientativos bajo el régimen foral de Bizkaia. Los tipos forales del ahorro pueden diferir de los estatales. Consulte siempre con un dedicado a la fiscalidad foral vasca.
Casos prácticos con precios del mercado vasco
Caso 1: Residente en Bilbao (Bizkaia) que vende en Indautxu
Mikel, residente habitual en Bilbao desde 2015, adquirió un piso de 80 m² en Indautxu por 270.000 €. Lo vende en 2026 por 470.000 € (ganancia: 200.000 €). Reinvierte el importe íntegro en una nueva vivienda habitual en Getxo por 490.000 €. La exención es total bajo la Norma Foral de Bizkaia. Declaración ante la Hacienda Foral de Bizkaia. Ahorro aproximado: más de 47.000 €.
Caso 2: Expatriado en San Sebastián (Gipuzkoa)
Sophie, ciudadana francesa con residencia fiscal en Gipuzkoa desde 2018, vende su vivienda habitual en el barrio de Gros (San Sebastián) por 650.000 € (ganancia: 200.000 €). Dentro del plazo de 2 años adquiere una nueva vivienda habitual en Biarritz (Francia) por 700.000 €. Al reinvertir el 100% del precio de venta, la exención es total bajo la Norma Foral de Gipuzkoa. La operación se declara ante la Diputación Foral de Gipuzkoa. Ahorro fiscal: más de 50.000 €.
Caso 3: Villa en Neguri — reinversión parcial
Jon vende su vivienda habitual en Neguri (Getxo, Bizkaia) por 950.000 € (ganancia: 350.000 €). Por razones patrimoniales reinvierte solo 665.000 € (70%) en una nueva vivienda habitual en Bilbao. La exención proporcional del 70% bajo la Norma Foral de Bizkaia le permite ahorrar aproximadamente 55.000-60.000 €; el 30% restante de la ganancia (105.000 €) tributa a los tipos forales del ahorro.
¿Qué pasa si resido en el País Vasco pero el inmueble está fuera?
La normativa foral vasca se aplica en función de la residencia habitual del contribuyente, no de la ubicación del inmueble. Si un contribuyente reside habitualmente en Bilbao pero vende un inmueble situado en Madrid, tributará por la ganancia patrimonial bajo la Norma Foral de Bizkaia y presentará la declaración ante la Hacienda Foral de Bizkaia.
A la inversa, si el contribuyente reside en Madrid pero tiene un inmueble en Bilbao que vende, tributará bajo el régimen estatal LIRPF y presentará la declaración ante la AEAT.
¿Vendiendo su vivienda habitual en Bilbao o el País Vasco?
Jacob Salama le asesora sobre la exención por reinversión bajo el régimen foral vasco, el cálculo exacto de su ganancia patrimonial y la correcta declaración ante la Hacienda Foral. dedicado a la fiscalidad internacional y foral. Consulta disponible en español e inglés.
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