Wer als Nichtresident eine Immobilie in Spanien besitzt, Mieteinnahmen erzielt, eine spanische Immobilie verkauft oder Dividenden von einem spanischen Unternehmen erhält, hat gegenüber der spanischen Steuerbehörde AEAT Pflichten — unabhängig davon, ob er jemals einen Fuß auf spanischen Boden setzt. Das zentrale Instrument dafür ist das Modelo 210, die Steuererklärung für die Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Dieser Leitfaden erklärt alle wichtigen Aspekte des Modelo 210 für deutschsprachige Eigentümer, Vermieter und Investoren — von den Steuersätzen über die Fristen bis zur Berechnung des unterstellten Einkommens auf leerstehende Immobilien und dem Umgang mit der 3%-Einbehaltung beim Immobilienverkauf.
Englischsprachige Version: Den vollständigen englischen Leitfaden zum Modelo 210 finden Sie unter The Complete Guide to Modelo 210 for Non-Residents in Spain.
Was ist der IRNR und wer muss eine Modelo 210 abgeben?
Der Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) ist Spaniens Einkommensteuer für Nichtresidenten. Grundlage ist das Real Decreto Legislativo 5/2004 (LIRNR) sowie die dazugehörige Verordnung Real Decreto 1776/2004. Die IRNR erfasst alle in Spanien erzielten Einkünfte von Personen oder Gesellschaften, die keine spanische Steuerresidenz haben.
Zur Abgabe des Modelo 210 sind insbesondere verpflichtet:
- Eigentümer von Immobilien in Spanien, die die Immobilie selbst nutzen oder leerstehen lassen (unterstelltes Einkommen)
- Vermieter, die Mieteinnahmen aus spanischen Immobilien erzielen
- Verkäufer spanischer Immobilien (ergänzend zur 3%-Einbehaltung Modelo 211)
- Empfänger von Dividenden spanischer Gesellschaften, Zinsen oder Lizenzgebühren aus Spanien
- Inhaber von Bankkonten oder Kapitalanlagen mit spanischer Quelle
Wer in Spanien steuerresident ist, erklärt sein Einkommen über das Modelo 100 (IRPF) — nicht über das Modelo 210. Die Grenzziehung zwischen Residenz und Nichtresidenz ist daher entscheidend und wird in einem gesonderten Artikel behandelt.
Steuersätze: 19% EU/EWR vs. 24% Nicht-EU
Der anwendbare Steuersatz hängt primär davon ab, ob der Steuerpflichtige seinen steuerlichen Wohnsitz in einem EU- oder EWR-Staat hat:
| Ansässigkeitsstaat | Steuersatz (Allgemein) | Steuersatz (Kapitalgewinne) | Hinweis |
|---|---|---|---|
| EU-Mitgliedstaat (z.B. Deutschland, Österreich) | 19% | 19% | Expense deduction möglich bei Vermietung |
| EWR (Norwegen, Island, Liechtenstein) | 19% | 19% | Gleich wie EU |
| Schweiz | 24% | 19% | Nicht-EU, aber DBA beachten |
| Vereinigtes Königreich (nach Brexit) | 24% | 19% | Seit 01.01.2021 gilt UK als Drittland |
| USA, Kanada, Australien usw. | 24% | 19% | Nicht-EU |
Wichtiger Brexit-Hinweis für britische Eigentümer: Seit dem 1. Januar 2021 gilt das Vereinigte Königreich nicht mehr als EU-Mitgliedstaat. Britische Staatsbürger und Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Großbritannien zahlen seither 24% auf allgemeine IRNR-Einkünfte (z.B. unterstelltes Einkommen) statt der früheren 19%. Für Kapitalgewinne gilt weiterhin 19%. Zudem können EU-Vermieter Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen — britische Vermieter zahlen seit dem Brexit auf den Bruttobetrag.
Einkommensarten und ihre steuerliche Behandlung
1. Unterstelltes Einkommen (Renta Imputada)
Wer als Nichtresident eine Immobilie in Spanien besitzt und diese weder vermietet noch beruflich nutzt, muss trotzdem eine jährliche Steuererklärung abgeben. Der Gesetzgeber unterstellt eine fiktive Rendite auf Grundlage des Katasterwertes (valor catastral).
Die Berechnung erfolgt nach Art. 85 LIRNR:
- 2% des Katasterwertes — wenn der Katasterwert seit dem 1. Januar 1994 nicht überprüft wurde
- 1,1% des Katasterwertes — wenn der Katasterwert ab dem 1. Januar 1994 überprüft wurde (was bei den meisten Immobilien der Fall ist)
Das unterstellte Einkommen wird dann mit dem anwendbaren IRNR-Satz (19% oder 24%) besteuert.
Rechenbeispiel: Deutscher Eigentümer, Katasterwert €80.000
Eigentümer: Klaus Müller, steuerlich ansässig in München (Deutschland = EU)
Immobilie: Ferienwohnung auf Mallorca, nicht vermietet, Katasterwert €80.000 (überprüft nach 1994)
Schritt 1 – Unterstelltes Einkommen: €80.000 × 1,1% = €880
Schritt 2 – Steuer: €880 × 19% (EU-Satz) = €167,20
Zeitraum: 1. Januar bis 31. Dezember (ganzes Jahr im Eigenbesitz)
Fälligkeit: Modelo 210, Abgabe bis 31. Dezember des Folgejahres
Hinweis: Wird die Immobilie nur einen Teil des Jahres selbst genutzt und den Rest vermietet, ist das unterstellte Einkommen anteilig zu berechnen (Eigennutzungstage ÷ 365).
Die Erklärung für das unterstellte Einkommen wird für den Zeitraum 1. Januar bis 31. Dezember des betreffenden Jahres eingereicht. Die Frist zur Abgabe läuft bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Eine etwaige Gemeinschaftseigentümerschaft (z.B. Eheleute) erfordert separate Erklärungen für jeden Miteigentümer entsprechend seiner Eigentumsquote.
2. Mieteinnahmen
Wer seine spanische Immobilie vermietet, muss die Nettomieteinnahmen (EU-Ansässige) oder Bruttomieteinnahmen (Nicht-EU-Ansässige) über das Modelo 210 erklären. Die Erklärung erfolgt quartalsweise:
| Quartal | Erfasste Monate | Abgabefrist |
|---|---|---|
| Q1 | Januar, Februar, März | bis 20. April |
| Q2 | April, Mai, Juni | bis 20. Juli |
| Q3 | Juli, August, September | bis 20. Oktober |
| Q4 | Oktober, November, Dezember | bis 20. Januar (Folgejahr) |
EU-Vermieter (z.B. Deutsche) dürfen direkt verbundene Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Abzugsfähig sind insbesondere:
- Hypothekenzinsen (nicht Tilgung)
- Gemeinschaftskosten (gastos de comunidad)
- IBI (Grundsteuer)
- Gebäudeversicherung
- Reparaturen und Instandhaltung
- Verwaltungsgebühren
- Abschreibung der Immobilie (3% des höheren Werts aus Katasterwert oder Anschaffungswert des Gebäudenanteils)
Nicht-EU-Vermieter (Schweizer, Briten nach Brexit, Amerikaner usw.) zahlen die 24%-Steuer auf den Bruttomietbetrag ohne Abzüge. Dies ist ein erheblicher Nachteil gegenüber EU-ansässigen Vermietern.
Kurzfristige Vermietung (Airbnb, Booking.com): Auch Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen sind quartalsweise zu erklären. In einigen autonomen Gemeinschaften (z.B. Balearen, Katalonien) bestehen zusätzliche lokale Tourismuslizenzen und Berichtspflichten. Plattformen wie Airbnb melden Vermietungsdaten an die AEAT — eine Nichtdeklarierung ist daher mit erheblichem Entdeckungsrisiko verbunden.
3. Kapitalgewinne beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf einer spanischen Immobilie durch einen Nichtresidenten greift ein zweistufiges System:
Stufe 1 — Modelo 211 (3%-Einbehaltung durch den Käufer): Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3% des Kaufpreises einzubehalten und innerhalb von einem Monat nach Beurkundung über das Modelo 211 an die AEAT abzuführen. Diese Einbehaltung ist eine Vorauszahlung auf die Steuerschuld des Verkäufers.
Stufe 2 — Modelo 210 (endgültige Steuerfestsetzung): Innerhalb von drei Monaten nach dem Datum, an dem die Einbehaltungsfrist des Käufers abläuft, muss der Verkäufer das Modelo 210 einreichen und den tatsächlichen Kapitalgewinn erklären.
Der Kapitalgewinn berechnet sich als:
- Verkaufspreis (abzüglich Maklerprovision, Notarkosten auf Verkäuferseite)
- abzüglich Anschaffungskosten (Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten wie ITP/IVA, Notarkosten, Grundbuchgebühren)
- abzüglich wertsteigernder Investitionen (mit Nachweis)
Der Kapitalgewinn wird mit 19% besteuert (unabhängig vom EU- oder Nicht-EU-Status). Ergibt sich nach der Steuerfestsetzung, dass die 3%-Einbehaltung höher war als die tatsächliche Steuerschuld, kann der Verkäufer die Differenz als Erstattung (devolución) beantragen.
Rechenbeispiel: Immobilienverkauf und 3%-Einbehaltung
Verkaufspreis: €350.000 · Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten: €240.000 · Wertsteigernde Investitionen: €20.000
Kapitalgewinn: €350.000 − €240.000 − €20.000 = €90.000
Steuerschuld (19%): €90.000 × 19% = €17.100
Einbehaltung Modelo 211 (3%): €350.000 × 3% = €10.500
Nachzahlung über Modelo 210: €17.100 − €10.500 = €6.600
Frist: Modelo 210 innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Einbehaltungsfrist
Plusvalía Municipal: Zusätzlich zur staatlichen Kapitalgewinnsteuer erhebt die Gemeinde die Plusvalía Municipal (IIVTNU) auf den Wertzuwachs des Grundstückanteils. Diese kommunale Steuer ist separat und wird dem Verkäufer direkt von der Gemeindeverwaltung in Rechnung gestellt. Auch wenn der Gesamtverkauf mit Verlust abgeschlossen wird, kann eine Plusvalía anfallen — es sei denn, es wird ein tatsächlicher Wertverlust des Grundstücks nachgewiesen (möglich seit dem Urteil des Verfassungsgerichts 2021).
4. Dividenden und Kapitalerträge aus spanischen Quellen
Dividenden spanischer Gesellschaften, Zinsen aus spanischen Bankkonten und andere Kapitalerträge aus Spanien unterliegen ebenfalls der IRNR. In der Regel wird die Steuer durch Quellensteuerabzug einbehalten — das heißt, das ausschüttende Unternehmen oder die Bank führt die Steuer direkt an die AEAT ab. In diesen Fällen ist keine separate Modelo 210-Abgabe durch den Steuerpflichtigen erforderlich, sofern keine Erstattung beantragt wird.
Der allgemeine IRNR-Satz auf Dividenden aus Spanien beträgt 19% für EU/EWR-Ansässige. Das DBA Deutschland–Spanien (Art. 10) begrenzt die spanische Quellensteuer auf Dividenden auf maximal 15% (allgemein) bzw. 5% bei qualifizierenden Beteiligungen.
DBA Deutschland–Spanien und IRNR
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien vom 3. Februar 2011 (in Kraft seit 18. Oktober 2012) enthält wichtige Regelungen für Nichtresidenten:
| Einkommensart | DBA-Artikel | Spaniens Besteuerungsrecht | Anrechnung in Deutschland |
|---|---|---|---|
| Immobilieneinkünfte (Miete, unterstelltes Einkommen) | Art. 6 | Primäres Besteuerungsrecht bei Spanien | Freistellung unter Progressionsvorbehalt |
| Kapitalgewinne aus Immobilien | Art. 13 Abs. 1 | Primäres Besteuerungsrecht bei Spanien | Freistellung unter Progressionsvorbehalt |
| Dividenden spanischer Gesellschaften | Art. 10 | Max. 15% (5% bei ≥10% Beteiligung) | Anrechnung der spanischen Quellensteuer |
| Zinsen | Art. 11 | Max. 10% | Anrechnung |
| Lizenzgebühren | Art. 12 | Max. 3% (Patente/Marken: 5%) | Anrechnung |
Primäres Besteuerungsrecht Spaniens bei Immobilien: Artikel 13 Abs. 1 DBA Deutschland–Spanien weist Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens dem Belegenheitsstaat (Spanien) zur Besteuerung zu. Deutschland stellt diese Gewinne von der deutschen Einkommensteuer frei, rechnet sie aber unter den Progressionsvorbehalt ein. Das bedeutet: Der Gewinn erhöht den deutschen Steuersatz auf andere in Deutschland steuerpflichtige Einkünfte. Eine Doppelbesteuerung findet nicht statt, wohl aber eine indirekte Auswirkung auf die deutsche Steuerlast.
Häufige Fehler und wie man sie vermeidet
Fehler 1: Falscher Steuersatz angewendet
Der häufigste Fehler: Britische Eigentümer (post-Brexit) wenden irrtümlich weiterhin 19% statt 24% an. Auch Schweizer Eigentümer wählen manchmal fälschlich den EU-Satz. Die AEAT prüft die steuerliche Ansässigkeit anhand von Dokumenten und kann Nachzahlungen zuzüglich Zinsen und Bußgeldern festsetzen.
Fehler 2: Unterstelltes Einkommen gar nicht erklärt
Viele Nichtresidenten, deren Immobilie leersteht, wissen nicht, dass sie trotzdem jährlich eine Modelo 210 abgeben müssen. Die Nichtabgabe ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit Strafen zwischen €200 und mehreren Tausend Euro geahndet werden kann. Die AEAT kann rückwirkend vier Jahre prüfen (bei vorsätzlichem Verstoß länger).
Fehler 3: Quartalsfristen für Mieteinnahmen verpasst
Die vier Quartalsfristen sind absolute Fristen. Ein verspätetes Einreichen löst automatisch Verspätungszuschläge aus: 1% Aufschlag je angefangenem Monat Verspätung (max. 15%), zuzüglich etwaiger Zinsen nach 12 Monaten.
Fehler 4: Modelo 210 nach Immobilienverkauf nicht eingereicht
Viele Verkäufer gehen davon aus, dass die 3%-Einbehaltung die gesamte Steuerschuld abdeckt. Das ist nur dann der Fall, wenn die tatsächliche Steuerschuld exakt 3% des Verkaufspreises entspricht — ein Zufall. In den meisten Fällen ist entweder eine Nachzahlung erforderlich oder eine Erstattung zu beantragen. Ohne das Modelo 210 bleibt die einbehaltene Steuer endgültig bei der AEAT — der Verkäufer verzichtet faktisch auf eine mögliche Rückerstattung.
Fehler 5: Keine anteilige Berechnung bei teilweiser Vermietung
Wird eine Immobilie teils selbst genutzt, teils vermietet, müssen die Erklärungen korrekt aufgeteilt werden: Für die Vermietungstage ist Modelo 210 (Mieteinnahmen, quartalsweise) einzureichen; für die Selbstnutzungstage ist anteiliges unterstelltes Einkommen zu erklären. Eine pauschale Erklärung als "nur Miete" oder "nur Eigennutzung" ist falsch.
IRNR-Erklärungen korrekt abgeben
Jacob Salama übernimmt für Nichtresidenten die vollständige Bearbeitung der Modelo 210 — von der Berechnung des unterstellten Einkommens über die Quartalsabrechnungen bei Mieteinnahmen bis zur Abwicklung nach dem Immobilienverkauf.
Kostenloses Erstgespräch buchen →Verfahren: Wie wird das Modelo 210 eingereicht?
Das Modelo 210 wird ausschließlich elektronisch über das Online-Portal der AEAT (sede.agencia tributaria.gob.es) eingereicht. Für Nichtresidenten ohne spanische digitale Zertifikate bestehen zwei Wege:
- Über einen steuerlichen Vertreter (representante fiscal) in Spanien, der das Formular im Namen des Eigentümers einreicht — die empfohlene und sicherste Methode
- Über das System "Cl@ve PIN" nach vorheriger Registrierung bei der AEAT — technisch anspruchsvoll für Ausländer ohne NIE-Vorregistrierung
Zur Einreichung benötigt man grundsätzlich:
- NIE (Número de Identificación de Extranjero) des Eigentümers
- Katasterwert der Immobilie (aus dem IBI-Bescheid der Gemeinde)
- Katasterwert-Überprüfungsdatum (für 1,1% vs. 2%)
- Eigentümeranteil (bei Miteigentümerschaft)
- Bankverbindung für Zahlung oder Erstattung
Häufig gestellte Fragen
Gesetzliche Grundlagen
- Real Decreto Legislativo 5/2004 — LIRNR (Einkommensteuergesetz für Nichtresidenten)
- Real Decreto 1776/2004 — Ausführungsverordnung zum LIRNR
- Art. 85 LIRNR — Unterstelltes Einkommen (Renta Imputada)
- Art. 25.2 LIRNR — Steuersätze EU/EWR vs. Drittländer
- Orden HAC/941/2002 — Modelo 210 Formular und Einreichungsmodalitäten
- DBA Deutschland–Spanien (BGBl. 2012 II S. 18) — Doppelbesteuerungsabkommen vom 3. Februar 2011
- Ley 35/2006 (LIRPF) — Art. 85 (Unterstelltes Einkommen, analog auf IRNR anwendbar)