מיסוי נכסים בספרד לישראלים: מדריך מלא 2026

מבוא: ישראלים ונדל"ן בספרד

ספרד היא יעד פופולרי ביותר בקרב ישראלים לרכישת נכסים — בין שמדובר בדירת נופש ב-Costa del Sol, השקעה להשכרה ב-Barcelona, או מגורים לטווח ארוך. אך מי שרוכש נכס בספרד נוטל על עצמו מחויבות מיסויית מורכבת שמשתרעת על פני מספר סוגי מיסים ספרדיים, כמו גם השלכות על הדיווח בישראל.

מדריך זה מסכם את כלל המיסים הרלוונטיים לישראלי שאינו תושב מס ספרד (no residente fiscal) ומחזיק נכס נדל"ן בשטחה.

מפת המיסים — סקירה כללית

1. IRNR — מס הכנסה לתושבי חוץ (Modelo 210)

א. הכנסה רעיונית על נכס ריק

ישראלי שמחזיק דירה בספרד שאינה מושכרת חייב בדיווח שנתי של הכנסה רעיונית (Renta Imputada) על גבי Modelo 210. המס מחושב כ-1.1% (או 2% בנכסים ישנים) מהערך הקדסטרלי, ומוכפל ב-24% — שיעור ה-IRNR לתושבי מדינות שאינן ב-EU/EEA.

ב. הכנסות שכירות

הכנסות שכירות מחויבות בדיווח רבעוני. ישראלים אינם רשאים לנכות הוצאות (בניגוד לתושבי EU) ומשלמים 24% על ההכנסה ברוטו. ישנם מקרים שבהם ניתן להסתמך על הוראות אמנת המס ישראל-ספרד לקבלת הקלה — אך הדבר מצריך ייעוץ פרטני.

ג. רווחי הון ממכירה

בעת מכירת נכס, הקונה מעכב 3% ממחיר המכירה ומעביר לרשות המס (Modelo 211). המוכר הישראלי מגיש Modelo 210 סופי תוך 3 חודשים ומחשב את הרווח האמיתי: מחיר מכירה פחות מחיר רכישה מקורי (כולל מיסי רכישה) פחות עלויות שיפור מתועדות. המס על הרווח הנקי: 19% (שיעור רווחי הון חל על כלל תושבי החוץ, ללא הבדל מדינה). אם ה-3% ששולמו גבוהים מחבות המס הסופית — ניתן לדרוש החזר מ-AEAT.

2. IBI — ארנונה עירונית

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) הוא הארנונה המקומית שכל בעל נכס בספרד חייב בה — תושב ולא-תושב כאחד. הוא נגבה על ידי העירייה (Ayuntamiento) ומחושב כאחוז מהערך הקדסטרלי, בשיעור שמשתנה לפי עירייה — לרוב בין 0.4% ל-1.1%.

ה-IBI הוא חיוב ישיר לחשבון הבנק הספרדי של הבעלים, ומשולם פעם בשנה (בדרך כלל ספטמבר–נובמבר). חשוב לוודא שיש לכם חשבון בנק ספרדי פעיל ואת פרטי ה-IBI מעודכנים ברשומות העירייה על שמכם.

3. מס עושר — Impuesto sobre el Patrimonio

מס העושר הספרדי חל גם על תושבי חוץ — אך רק על נכסיהם הממוקמים בספרד. בניגוד לתושבי ספרד שמדווחים על נכסים ברחבי העולם, הישראלי מדווח אך ורק על ערך הנכסים שברשותו בתוך ספרד.

המינימום הפטור לתושבי חוץ הוא €700,000 (ברוב האזורים). מי שמחזיק נכסים ספרדיים בשווי גבוה מסכום זה — חייב בהגשת Modelo 714 ותשלום המס. השיעורים פרוגרסיביים ונעים בין 0.2% ל-3.5% בהתאם לאזור.

אזורים כמו Madrid הציעו בעבר פטור מלא ממס עושר, אך בשנים האחרונות הוחל מס מינימום (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) ברמה הלאומית על נכסים מעל €3 מיליון.

4. מס ירושה ומתנה — Impuesto de Sucesiones y Donaciones

מס ירושה ומתנה בספרד חל על נכסים ספרדיים שעוברים בין דורות, גם כאשר המוריש והיורש הם תושבי חוץ. המס מנוהל ברמה האזורית (Comunidad Autónoma), ולכן שיעוריו וההנחות שלו משתנים מאוד.

• Andalucía (כולל Costa del Sol): הפחתות משמעותיות לקרובי משפחה — קו ישיר (ילדים, הורים, בן/בת זוג) עשויים ליהנות מהנחה של עד 99%.
• Cataluña: שיעורים גבוהים יחסית גם לקרובי משפחה ישירים.
• Comunidad Valenciana: הנחות גדולות לבני משפחה ישירים.

מה שחשוב לישראלים: אמנת המס ישראל-ספרד אינה מכסה מס ירושה — כל מדינה ממסה בנפרד. ישראל אינה גובה מס ירושה מ-1981, אך ספרד תגבה מס על הנכס הספרדי.

5. מיסי רכישה — ITP ו-IVA

ברכישת נכס ספרדי, הרוכש משלם מס חד-פעמי:

• IVA (מע"מ): 10% על דירות חדשות מקבלן / 21% על מסחרי חדש
• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 6–10% על נכסים יד שנייה, בהתאם לאזור
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): 0.5–1.5% — בדרך כלל חל בעסקאות עם IVA

אלה הם חלק ממחיר הרכישה הכולל ויש לקחת אותם בחשבון בתכנון הכלכלי. הם גם מהווים חלק מ"עלות הרכישה" לצורך חישוב רווח ההון בעתיד.

דוגמה מעשית: ישראלי בעל דירה ב-Marbella

אמנת המס ישראל-ספרד — השלכות על בעלי נכסים

האמנה בין ישראל לספרד (בתוקף מ-1999) מחלקת את זכויות המיסוי ביניהן בהתאם לסוג ההכנסה:

המסקנה המעשית: כדי להפיק תועלת מהזיכוי הישראלי, יש לשמור קפדנית את כל אישורי תשלום ה-IRNR וה-IBI, ולצרפם לדו"ח השנתי הישראלי בבקשת זיכוי. כדאי לפעול בעזרת רואה חשבון ישראלי ועורך דין ספרדי בתיאום.

שאלות ותשובות נפוצות