מהו IRNR ומהו Modelo 210?
IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) הוא מס ההכנסה הספרדי לתושבי חוץ. בניגוד ל-IRPF — מס ההכנסה החל על תושבי ספרד — ה-IRNR חל על אנשים שאינם תושבי מס ספרד אך יש להם הכנסות שמקורן בספרד: שכירות דירה, הכנסה רעיונית על דירת נופש, ריבית, דיווידנד, ורווח ממכירת נכס.
Modelo 210 הוא טופס ההצהרה שבאמצעותו מדווחים ומשלמים את ה-IRNR. הוא מוגש ישירות לרשות המס הספרדית — AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria) — דרך אתר האינטרנט שלה או בסיוע נציג מוסמך.
מי חייב להגיש Modelo 210?
כל מי שאינו תושב מס ספרד אך מחזיק בנכס נדל"ן בשטחה, ובין היתר:
- בעלי דירת נופש שאינם מניבים שכירות (חייבים בהכנסה רעיונית)
- בעלי נכס המושכר לטווח קצר או ארוך
- מוכרי נכס — להגשת הצהרה סופית לאחר ניכוי 3% שנוכה על ידי הקונה
- מקבלי ריבית מחשבונות בנק ספרדיים
- מקבלי דיווידנדים מחברות ספרדיות
ישראלים שמחזיקים דירה בספרד: גם אם הדירה עומדת ריקה כל השנה ואינכם מרוויחים ממנה שקל אחד — אתם עדיין חייבים בהכנסה רעיונית ובהגשת Modelo 210. זהו אחד הנושאים הנפוצים ביותר שמשתמשים שגויים בו ומקבלים קנסות מ-AEAT.
שיעורי המס ב-IRNR
שיעור המס משתנה בהתאם למדינת מגורי הנישום:
| מדינת תושבות | שיעור מס כללי | רווחי הון / שכירות | הערות |
|---|---|---|---|
| תושבי האיחוד האירופי (EU) / EEA | 19% | 19% | רשאים לנכות הוצאות |
| ישראל, ארה"ב, קנדה ואחרים | 24% | 19% | ללא ניכוי הוצאות כלל |
| בריטניה (Brexit) | 24% | 19% | לאחר Brexit — כבר לא 19%! |
שיעור 19% לרווחי הון חל על כלל תושבי החוץ. שיעור המס הכללי (24% לישראלים) חל על שכירות והכנסה רעיונית.
הערת Brexit: לאחר עזיבת בריטניה את האיחוד האירופי, אזרחים בריטים שמחזיקים נכסים בספרד מחויבים בשיעור 24% ולא 19% כפי שהיה בעבר. חשוב לעדכן את החישובים בהתאם.
הכנסה רעיונית — Renta Imputada
אחד המושגים הפחות מוכרים לישראלים הוא ההכנסה הרעיונית (Renta Imputada). ספרד מניחה שדירת מגורים שאינה מושכרת מניבה הכנסה "ספקולטיבית" לבעליה, ולכן מחייבת מס אפילו ללא הכנסה בפועל.
כיצד מחשבים הכנסה רעיונית?
- 1.1% מהערך הקדסטרלי (valor catastral) — אם הערך עודכן מאחרי 1994
- 2% מהערך הקדסטרלי — אם הערך לא עודכן מאז 1994 (נפוץ בנכסים ישנים)
- הסכום שהתקבל מוכפל בשיעור המס: 24% לישראלים
דוגמה מספרית
ישראלי בעל דירה ב-Marbella עם ערך קדסטרלי של €120,000 (עודכן לאחר 1994):
- הכנסה רעיונית: €120,000 × 1.1% = €1,320
- מס IRNR: €1,320 × 24% = €316.80 לשנה
הגשת Modelo 210 עבור הכנסה רעיונית מתבצעת פעם בשנה, לכל שנת מס (ינואר–דצמבר). המועד האחרון להגשה הוא 31 בדצמבר של השנה שלאחר שנת המס — כלומר עבור 2025, יש להגיש עד 31/12/2026.
הכנסות שכירות — Alquiler
אם הנכס מושכר — בין לטווח ארוך ובין לטווח קצר (Airbnb וכד') — יש לדווח על ההכנסה ברבעון שלאחר קבלתה.
מועדי הגשה רבעוניים
| רבעון | חודשים | מועד הגשה |
|---|---|---|
| Q1 | ינואר–מרץ | 1–20 באפריל |
| Q2 | אפריל–יוני | 1–20 ביולי |
| Q3 | יולי–ספטמבר | 1–20 באוקטובר |
| Q4 | אוקטובר–דצמבר | 1–20 בינואר שנה הבאה |
ניכוי הוצאות — הבדל קריטי בין תושבי EU לישראלים
תושבי האיחוד האירופי ו-EEA רשאים לנכות הוצאות ישירות מהכנסות השכירות: מס עיריה (IBI), ועד בית, תיקונים, ריבית משכנתא, ביטוח, ואחוז פחת. כך מפחיתים את הבסיס החייב לפני חישוב 19%.
ישראלים ותושבי מדינות מחוץ ל-EU/EEA — לפי הכללים הרגילים — אינם יכולים לנכות הוצאות, ומשלמים 24% על ההכנסה ברוטו. עם זאת, אמנת המס בין ישראל לספרד עשויה לאפשר הקלות מסוימות — נבחן אותן בהמשך.
רווחי הון ממכירת נכס
כאשר תושב חוץ מוכר נכס נדל"ן בספרד, מתרחש תהליך דו-שלבי:
שלב 1: ניכוי 3% על ידי הקונה (Modelo 211)
הקונה מחויב לעכב 3% ממחיר המכירה ולהעביר אותם ישירות ל-AEAT תוך חודש ממועד הנוטריון, באמצעות Modelo 211. הסכום הזה הוא תשלום מקדמה על חשבון מס רווחי ההון של המוכר.
לדוגמה: מכירה ב-€350,000 ← הקונה מעביר ל-AEAT: €10,500.
שלב 2: Modelo 210 סופי
המוכר חייב להגיש Modelo 210 עצמאי תוך 3 חודשים ממועד המכירה, ובו מחשב את רווח ההון האמיתי:
- מחיר מכירה (ללא עמלת מתווך ועלויות נוטריון)
- פחות: מחיר רכישה מקורי + מיסים ששולמו ברכישה (ITP, IVA, נוטריון)
- פחות: השקעות בשיפורים מתועדים
- = רווח נקי חייב במס × 19%
בקשת החזר או תשלום יתרה
אם ה-3% ששולמו מראש גדולים מחבות המס הסופית — ניתן לדרוש החזר מ-AEAT. לדוגמה: אם הרווח האמיתי נמוך מהצפוי, או אם נמכר בהפסד — מגיע החזר מלא של ה-3%. AEAT אמורה להחזיר תוך 6 חודשים, אך בפועל התהליך לעיתים ארוך יותר ומצריך מעקב פעיל.
מכרת נכס בספרד? אל תוותר על ההחזר שמגיע לך
יעקב סלאמה מתמחה בהגשת Modelo 210 לאחר מכירת נכס ובקשות החזר מ-AEAT. פנה עוד היום כדי לא להחמיץ את המועד של 3 החודשים.
קבע פגישה ←אמנת המס בין ישראל לספרד
ישראל וספרד חתמו על אמנה למניעת כפל מס (Convenio para evitar la doble imposición) שנכנסה לתוקף בשנת 1999 ומתעדכנת מעת לעת. האמנה קובעת את חלוקת זכויות המיסוי בין שתי המדינות.
עיקרי האמנה לבעלי נכסים בספרד
- נדל"ן: ספרד רשאית למסות הכנסות ורווחי הון מנכסים בשטחה. ישראל נותנת זיכוי מס כנגד המס הספרדי ששולם.
- שיעורי ניכוי במקור על דיווידנד וריבית מוגבלים לרוב ל-10–15% על פי האמנה.
- אנטי-כפל: ישראלי שמשלם IRNR בספרד לא ישלם מס ישראלי על אותה הכנסה — יקבל זיכוי מלא עד גובה המס הישראלי המקביל.
חשוב לשמור את אישורי תשלום ה-IRNR מ-AEAT לצורך הגשת הבקשה לזיכוי מס בדו"ח השנתי הישראלי.
שגיאות נפוצות שיש להימנע מהן
- אי-הגשה עקב "דירה ריקה": ישראלים רבים לא מודעים שגם דירה שאינה מושכרת מחייבת הגשה שנתית של Modelo 210 (הכנסה רעיונית).
- פספוס מועד הגשה: כל איחור גורר קנס ריבית. לאחר שנה AEAT עלולה לשלוח דרישת תשלום עם קנס של עד 20%.
- חישוב שגוי של ערך קדסטרלי: חשוב לבדוק את הערך הנכון ב-catastro.meh.es — לא את ערך השוק ולא את מחיר הרכישה.
- אי-הגשת Modelo 210 לאחר מכירה: הניכוי של 3% אינו פוטר מהגשת הצהרה סופית. אי-הגשה תוך 3 חודשים עלולה להוביל לאיבוד הזכות להחזר.
- שימוש בשיעור מס שגוי: ישראלים צריכים להשתמש ב-24% (לא 19%) עבור שכירות והכנסה רעיונית.
- אי-תיעוד הוצאות שיפור: גם אם לא ניתן לנכות כיום — שמרו קבלות עבור שיפורים. הן יפחיתו את רווח ההון בעת מכירה עתידית.
שאלות ותשובות נפוצות
קרא עוד: למדריך מלא באנגלית על Modelo 210 — Complete Guide to Modelo 210 for Non-Residents →
צריך עזרה עם Modelo 210?
יעקב סלאמה — עורך דין מיסים עם התמחות בישראלים ומחזיקי נכסים בספרד. מטפל בהגשת Modelo 210, בקשות החזר, וייצוג מול AEAT.
קבע פגישה ←