ישראלים משקיעים בנדל"ן ספרדי — מדריך המס

נדל"ן ספרדי — מדוע זה מושך ישראלים?

ספרד היא יעד מועדף להשקעה נדל"נית עבור ישראלים רבים — בין אם לשימוש עצמי כבית נופש, להשכרה, או כהשקעה לטווח ארוך. אזורים כמו קוסטה דל סול (מרבייה, מלגה), ברצלונה, מדריד וטנריף מושכים קונים ישראלים. חשוב להבין את הסביבה המיסויית לפני הרכישה.

לא-תושב בספרד — מס IRNR

ישראלי שאינו תושב ספרד (כלומר, שוהה בה פחות מ-183 יום בשנה ואין לו מרכז אינטרסים שם) מחויב במס IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) על הכנסות ממקור ספרדי.

כאשר הישראלי הופך לתושב ספרד

ישראלי שעובר לגור בספרד — ומגיע לסף 183 ימים או שמרכז אינטרסיו עבר לשם — הופך לתושב מס ספרדי. במקרה זה, הכנסות השכירות מדווחות ב-IRPF (מס הכנסה ספרדי) ולא ב-IRNR. שיעורי המס בדרך כלל גבוהים יותר, אך יש ניכויים מלאים (פחת, ריבית משכנתה, הוצאות אחזקה).

תושב ספרד הנהנה מחוק בקהאם — הכנסת שכ"ד ספרדית ממוסה ב-24% אחיד, ללא ניכויים. יש לבחון מה עדיף לפי גובה ההכנסה וההוצאות.

רכישה דרך חברה — שיקולים

חלק מהישראלים שוקלים לרכוש נכסים ספרדיים דרך חברה ישראלית או חברה ספרדית (SL — Sociedad Limitada). יש לכך יתרונות פוטנציאליים אך גם סיכונים:

• חברה ישראלית: הכנסת שכ"ד ממוקמת בחברה עשויה ליצור מוסד קבע (establecimiento permanente) בספרד — עם חובות מס ספרדיות על הכנסות ורווחים.
• חברה ספרדית (SL): מאפשרת ניכוי הוצאות מלא, אך בהחלטה על חלוקת דיבידנד יוטל מס נוסף. גם מס ירושה עשוי להיות שונה.
• הסכמי שיתוף: שתי משפחות ישראליות שרוכשות יחד דירת נופש — חייבות לבנות הסכם שיתוף ברור ולהתייחס לשאלות המס של כל אחת.

הליך הרכישה — נקודות מס חשובות

בעת רכישת נכס בספרד, ישראלים (כמו כל קונה זר) נדרשים ל-NIE (מספר זיהוי זרים). מס הרכישה (ITP) עומד בדרך כלל על 7–10% לפי האזור. בנוסף, ישנם מסי עירייה ועלויות נוטריון ורישום. כל אלו ייחשבו לעלות הרכישה לצורך חישוב רווחי ההון בעתיד.