Als Nederlander met een vakantiewoning of beleggingspand in Spanje heeft u diverse Spaanse belastingverplichtingen — ook als u de woning niet verhuurt. Een volledig overzicht van de jaarlijkse IRNR, huurinkomsten, de 3%-inhouding bij verkoop en de erfbelasting bij overlijden.
Veel Nederlanders met een vakantiewoning aan de Costa del Sol, Costa Blanca of de Canarische Eilanden weten niet dat zij jaarlijkse fiscale verplichtingen hebben in Spanje — ook als zij de woning uitsluitend voor eigen gebruik bestemmen. Spanje heft belasting op basis van het principe dat onroerend goed op Spaans grondgebied altijd aan de Spaanse fiscus is onderworpen, ongeacht de woonplaats van de eigenaar.
De relevante belastingwet is de Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (LIRNR, RD Leg. 5/2004), die de belastingheffing regelt op inkomsten en vermogenswinsten van personen die geen fiscaal resident zijn in Spanje maar wel Spaanse inkomstenbronnen of onroerend goed hebben.
Als een niet-resident een woning in Spanje bezit die niet wordt verhuurd, gaat de Spaanse wet ervan uit dat de eigenaar een fictief inkomen geniet: het gebruik (of potentieel gebruik) van de woning. Dit toegerekende inkomen is belastbaar via de IRNR.
De berekening verloopt als volgt:
Veel Nederlandse eigenaren van Spaans vastgoed weten niet dat zij jaarlijks aangifte moeten doen. De AEAT kruist vastgoedregisters met belastingaangiften en kan retroactieve navorderingen opleggen voor de afgelopen vier jaar, vermeerderd met rente (ca. 4,0625% per jaar) en boetes tot 150% van het nagevorderde bedrag. Een retroactieve regularisatie is mogelijk maar kostte u meer dan tijdige aangifte. Zorg voor een Spaanse fiscalist of gestor die jaarlijks uw Modelo 210 indient.
Als u uw Spaanse woning (gedeeltelijk) verhuurt, verandert het fiscale regime. U dient per kwartaal aangifte te doen van de huurinkomsten via Modelo 210.
Huurinkomsten zijn belastbaar in het kwartaal waarin zij worden ontvangen. U dient per kwartaal Modelo 210 in:
Als u het pand via Airbnb of Booking.com verhuurt, bent u ook BTW (IVA) plichtig in Spanje als u aanvullende diensten (schoonmaak, ontbijt) aanbiedt.
Art. 24 LIRNR · Modelo 210Als EU- of EER-burger (inclusief Nederlanders en Belgen) mag u de werkelijke kosten aftrekken die direct verband houden met het verhuren van de woning. Dit is een significant voordeel ten opzichte van niet-EU burgers die de bruto huur moeten aangeven.
Als u de woning een deel van het jaar verhuurt en een deel voor eigen gebruik reserveert, geldt een proportionele behandeling:
Voorbeeld: woning is 90 dagen verhuurd in een jaar (24,66% van 365 dagen). De overige 275 dagen vallen onder de renta imputada-berekening. De kosten zijn aftrekbaar pro rata de verhuurperiode.
| Scenario | Bruto huurinkomen | Aftrekbare kosten | Belastbaar netto | IRNR (19%) |
|---|---|---|---|---|
| Vakantieverhuur 4 weken | €6.000 | €1.800 (30%) | €4.200 | €798 |
| Langdurige verhuur 12 maanden | €14.400 | €5.760 (40%) | €8.640 | €1.642 |
| Gemengd gebruik 3 maanden verhuur | €9.000 | €2.700 (30%) | €6.300 | €1.197 |
Bij de verkoop van Spaans onroerend goed door een niet-resident geldt een bijzonder mechanisme: de 3%-inhouding. De koper is wettelijk verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden en af te dragen aan de AEAT als voorschot op de eventuele vermogenswinst van de verkoper.
Op de dag van de notariële overdracht (escritura de compraventa) houdt de koper 3% van de overeengekomen verkoopprijs in. De koper dient dit bedrag within een maand na de overdracht te storten bij de AEAT via Modelo 211. Als de koper dit nalaat, is hij hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de verkoper.
Binnen 3 maanden na de overdracht dient de verkoper (niet-resident) zijn definitieve aangifte in via Modelo 210, waarbij de werkelijke vermogenswinst wordt berekend. Als de werkelijke belasting lager is dan de ingehouden 3%, heeft de verkoper recht op teruggaaf. Als de werkelijke belasting hoger is, moet de verkoper bijbetalen.
Gegevens:
Berekening vermogenswinst:
Noot: als de verkoopprijs lager was geweest (bijv. €240.000) en de werkelijke belasting slechts €2.280 was, dan zou de verkoper recht hebben gehad op teruggaaf van €9.600 − €2.280 = €7.320. De teruggaaf wordt doorgaans 6–12 maanden na de aanvraag uitbetaald.
Naast de IRNR op de vermogenswinst is er ook de gemeentelijke plusvalía (IIVTNU). Dit is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond gedurende de periode van eigendom. De berekeningswijze is in 2021 herzien na een uitspraak van het Spaans Constitutioneel Hof. Er zijn nu twee berekeningsmethoden en de eigenaar mag de gunstigste kiezen:
Als de grond geen waardestijging heeft gekend (verliesverkoop), is geen plusvalía verschuldigd. De verkoper is belastingplichtig, tenzij contractueel anders is overeengekomen.
De Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) is de Spaanse equivalent van de Nederlandse OZB. Het is een gemeentelijke belasting die jaarlijks wordt opgelegd op basis van de kadastrale waarde van het pand. De IBI wordt automatisch aangeslagen door de gemeente — u ontvangt elk jaar een rekening.
| Gemeente (voorbeeld) | IBI-tarief (indicatief) | IBI op KW €80.000 |
|---|---|---|
| Marbella | 0,528% | ca. €422/jaar |
| Málaga stad | 0,654% | ca. €523/jaar |
| Torremolinos | 0,620% | ca. €496/jaar |
| Benalmádena | 0,540% | ca. €432/jaar |
| Fuengirola | 0,690% | ca. €552/jaar |
| Estepona | 0,540% | ca. €432/jaar |
Indicatieve tarieven 2025. Controleer het actuele tarief bij uw gemeente. De IBI wordt jaarlijks in de herfst (sept.–nov.) aangeslagen.
Als niet-resident woont u normaal niet in Spanje en zult u de aanslag mogelijk missen. Het is sterk aanbevolen om:
Bij niet-betaling van de IBI legt de gemeente een surcharge (recargo) op van 5%–20%, afhankelijk van de vertraging. Bij langdurige wanbetaling kan de gemeente beslag leggen op het onroerend goed.
Als een Nederlandse eigenaar van Spaans onroerend goed overlijdt, zijn de erfgenamen Spaanse erfbelasting (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD) verschuldigd over de waarde van het Spaanse onroerend goed. Dit is het geval ongeacht of de erfgenamen in Spanje wonen.
De ISD is een regionale belasting. In Andalucía (de regio van de Costa del Sol) heeft de autonome gemeenschap de erfbelasting binnen de eerste lijn (echtgenoot/echtgenote, kinderen, ouders) bijna volledig afgeschaft: erfenissen tot €1.000.000 per erfgenaam zijn vrijgesteld en daarboven geldt een verlaging van 99% van de te betalen belasting. Dit maakt Andalucía bijzonder aantrekkelijk voor Nederlanders met Spaans vastgoed.
In Andalucía (Costa del Sol, Granada, Almería, etc.) geldt een vrijstelling van €1.000.000 per erfgenaam voor erfenissen van echtgenoot/echtgenote en kinderen, en een 99%-verlaging daarboven. In de praktijk betalen de meeste Nederlandse families die Spaans vastgoed erven in Andalucía geen of minimale erfbelasting.
In regio's als de Valencian Community (Costa Blanca) of de Balearen gelden andere, minder gunstige tarieven. Voor Nederlanders met vastgoed buiten Andalucía is het essentieel om vooraf de regionale erfbelasting te berekenen en te overwegen hoe de eigendomsstructuur is opgezet. Tijdige estate planning kan de erfbelastinglast aanzienlijk verminderen.
Als in Nederland wonende eigenaar van Spaans onroerend goed bent u ook belastingplichtig in Nederland over uw buitenlandse vermogen. In de Nederlandse inkomstenbelasting valt Spaans onroerend goed in box 3 (vermogensrendementsheffing).
Het belastingverdrag Nederland–Spanje (1971) bepaalt dat het heffingsrecht over inkomsten uit onroerend goed toekomt aan het land waar het onroerend goed is gelegen — dus Spanje. Nederland verleent een vrijstelling voor de in Spanje betaalde belasting via de progressievoorbehoudmethode of de verrekeningsmethode (art. 21–23 van het verdrag).
In de praktijk werkt dit als volgt voor de box 3-heffing:
Als u in Nederland woont en Spaans vastgoed bezit, bent u verplicht dit op te geven in uw Nederlandse aangifte inkomstenbelasting in box 3. De WOZ-waarde of de aanschafwaarde is de grondslagcomponent. Het niet aangeven van buitenlands vastgoed in Nederland kwalificeert als belastingontduiking en kan leiden tot navorderingsaanslagen en boetes. Zorg dat uw Nederlandse belastingadviseur op de hoogte is van uw Spaanse vastgoedpositie.
Ja. Als niet-resident met een Spaanse woning bent u jaarlijks de IRNR verschuldigd over het zogenaamde toegerekend inkomen (renta imputada), zelfs als u de woning niet verhuurt. De grondslag is 1,1% van de kadastrale waarde (als herzien in de afgelopen 10 jaar) of 2% in andere gevallen. Over dit bedrag betaalt u als EU-burger 19% IRNR. Aangifte via Modelo 210, in te dienen vóór 31 december van het jaar volgend op het belastingjaar.
De kadastrale waarde (valor catastral) is de officiële waarde die door de gemeente wordt vastgesteld voor belastingdoeleinden. Het staat vermeld op uw IBI-aanslag en in het Kadaster (Catastro). Neem 1,1% of 2% van dit bedrag als grondslag (afhankelijk van wanneer de kadastrale waarde voor het laatste is herzien) en bereken vervolgens 19% over die grondslag. Het resultaat is de jaarlijks te betalen IRNR. Voor een woning met een kadastrale waarde van €80.000 en een herzien cadastro bedraagt dit 1,1% × €80.000 × 19% = €167,20 per jaar.
Bij verkoop van Spaans onroerend goed door een niet-resident is de koper wettelijk verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden en af te dragen aan de AEAT via Modelo 211. Dit is een voorschot op de eventuele vermogenswinst van de verkoper. Binnen 3 maanden na de overdracht dient de verkoper zijn definitieve aangifte in (Modelo 210) om de werkelijke vermogenswinst te berekenen en te bepalen of er recht op teruggaaf is (als 3% meer is dan de werkelijke belasting) of bijbetaling nodig is (als de werkelijke belasting hoger is).
Ja. Als EU-burger (resident van een EU- of EER-lidstaat) mag u werkelijke kosten aftrekken die direct verband houden met de verhuurde woning. Dit omvat hypotheekrente (pro rata verhuurperiode), onderhoudskosten, gemeentelijke belastingen (IBI), verzekeringskosten, beheerkosten en de afschrijving van het pand (3% per jaar over de aanschafwaarde van het gebouw, excl. grondwaarde). Het netto-huurinkomen is belastbaar tegen het IRNR-tarief van 19% voor EU-burgers.
De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de Spaanse onroerendgoedbelasting, vergelijkbaar met de Nederlandse gemeentelijke OZB. Het is een gemeentelijke belasting die jaarlijks automatisch wordt opgelegd op basis van de kadastrale waarde. Het tarief varieert per gemeente, doorgaans tussen 0,4% en 1,1% van de kadastrale waarde. Als niet-resident ontvangt u de aanslag normaal gesproken via het door u opgegeven correspondentieadres. Domiciliëring via een Spaanse bankrekening is sterk aanbevolen.
Ja, Nederland heft via de vermogensrendementsheffing (box 3) ook over Spaans onroerend goed van Nederlandse belastingplichtigen. U bent verplicht het buitenlandse vastgoed op te geven in uw Nederlandse aangifte. Om dubbele belasting te voorkomen, verleent Nederland een vrijstelling of verrekening voor de in Spanje betaalde belasting, op grond van artikel 21–23 van het NL-Spanje belastingverdrag (1971). In de praktijk is de Nederlandse box 3-heffing doorgaans hoger dan de Spaanse IRNR, zodat er per saldo nog een Nederlandse heffing resteert.
De plusvalía municipal (officieel: Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond bij verkoop. De verkoper is in principe belastingplichtig, tenzij in de koopovereenkomst is afgesproken dat de koper deze draagt. Na een uitspraak van het Spaanse Constitutionele Hof (2021) is de berekening herzien: er zijn nu twee methoden en de belastingplichtige kiest de gunstigste. Als de grond geen waardestijging heeft gekend, is geen plusvalía verschuldigd. Vraag uw notaris en adviseur om de plusvalía-berekening vóór de verkoop.
Strikt juridisch is dit niet verplicht, maar in de praktijk is een Spaans bankrekeningnummer nagenoeg onmisbaar. De IRNR (Modelo 210) wordt betaald via SEPA-overschrijving of automatische incasso van een Spaans rekeningnummer. De IBI-aanslag kan worden gedomicilieerd via een Spaanse rekening. Teruggaaf van de IRNR-overschot bij verkoop geschiedt ook via Spaanse bankgegevens. Open een rekening bij een Spaanse bank (bijv. Caixabank, Santander, Unicaja) zo snel mogelijk na aankoop van uw woning.
Van jaarlijkse IRNR-aangiften tot de begeleiding bij verkoop — wij zorgen dat u compliant bent met alle Spaanse belastingverplichtingen. Neem contact op voor een gratis gesprek.
De inhoud van deze pagina dient uitsluitend ter algemene informatie en vormt geen juridisch of fiscaal advies. Belastingwetgeving wijzigt regelmatig en de toepassing ervan hangt af van individuele omstandigheden. Jacob Salama — SALAMA LEGAL SLP — is ingeschreven Spaans advocaat (Colegiado nº 11.294, ICAMálaga) en is niet bevoegd tot het geven van Nederlands of Belgisch juridisch advies.
