Als Nederlandse eigenaar van Spaans vastgoed bent u belastingplichtig in Spanje via het Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Leer alles over het Modelo 210: toegerekend inkomen op uw leegstaande villa, huurinkomsten, de 3%-inhouding bij verkoop en uw rechten onder het belastingverdrag.
Het Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) is de Spaanse belasting voor personen die niet fiscaal resident zijn in Spanje maar daar wel inkomsten ontvangen of vermogen aanhouden. Voor de meeste niet-ingezetenen is het Modelo 210 het centrale aangifteformulier — vergelijkbaar met de Nederlandse aangifte inkomstenbelasting, maar dan specifiek voor niet-inwoners.
Als Nederlandse eigenaar van een appartement aan de Costa del Sol, een villa op Mallorca of een stadsappartement in Barcelona bent u in principe elk jaar aangifte verplicht — ook als u de woning nooit verhuurt. Dit is een van de meest onbekende en meest vergeten belastingverplichtingen voor Nederlandse vastgoedeigenaren in Spanje.
Het IRNR is geregeld in de Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (RDL 5/2004) en de uitvoeringsregeling Real Decreto 1776/2004. De AEAT (Agencia Tributaria) handhaaft deze verplichting actief en combineert het kadasterregister met vertrekregisters.
De IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) geldt voor Spaanse fiscale residenten. De IRNR geldt voor niet-residenten. Zodra u meer dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijft — of uw economisch middelpunt zich in Spanje bevindt — wordt u automatisch fiscaal resident en bent u IRPF-plichtig in plaats van IRNR-plichtig.
Vóór Brexit betaalden Britse eigenaren van Spaans vastgoed het EU-tarief van 19%. Sinds 1 januari 2021 geldt het niet-EU-tarief van 24%. Dit betekent een aanzienlijke belastingverhoging voor alle Britten met Spaans onroerend goed. Bovendien kunnen Britse verhuurders geen kosten meer aftrekken van hun huurinkomsten — zij betalen over het bruto huurbedrag.
Zelfs als u uw Spaanse woning nooit verhuurt, beschouwt de Spaanse fiscus dit als een voordeel in natura en rekent u fictief inkomen toe. Dit heet de renta imputada (toegerekend inkomen) en is een van de meest onbegrepen verplichtingen voor Nederlandse eigenaren.
De grondslag is de kadastrale waarde (valor catastral) van de woning. Dit is de officiële, door het kadaster vastgestelde waarde die staat vermeld op de IBI-aanslag (Spaanse onroerendezaakbelasting). Op die kadastrale waarde wordt een percentage toegepast:
Het resulterende bedrag is het toegerekend inkomen waarover u vervolgens het IRNR-tarief betaalt (19% voor EU-ingezetenen, 24% voor niet-EU).
Art. 85 LIRPF · Art. 24.5 LIRNRHet toegerekend inkomen wordt jaarlijks aangegeven via het Modelo 210 (code 02 — imputación de rentas inmobiliarias). De aangifte heeft betrekking op het gehele kalenderjaar en moet worden ingediend:
Let op: als u de woning een deel van het jaar verhuurt, geldt de renta imputada alleen voor de niet-verhuurde periode.
Art. 24.5 LIRNR · Modelo 210 code 02Situatie: Piet van der Berg woont in Utrecht en bezit een appartement in Torremolinos dat hij nooit verhuurt. Kadastrale waarde: €80.000 (herzien na 1994). Hij is EU-ingezetene en betaalt het 19%-tarief.
Als de kadastrale waarde nooit was herzien (2%-percentage): €80.000 × 2% = €1.600 → €1.600 × 19% = €304 per jaar.
De kadastrale waarde staat vermeld op uw jaarlijkse IBI-aanslag. Vraag deze op bij het gemeentehuis (Ayuntamiento) als u hem niet heeft.
Veel Nederlandse eigenaren weten niet dat zij ook bij leegstand aangifte moeten doen. De AEAT heeft toegang tot het kadaster en vergelijkt dit automatisch met ingediende aangiften. Niet-indiening leidt tot een boete van minimaal €200 plus het verschuldigde belastingbedrag en vertragingsrente (actualmente circa 4,06% per jaar). Bij herhaalde niet-naleving kunnen de boetes oplopen tot 150% van de verschuldigde belasting.
Verhuurt u uw Spaanse woning via Airbnb, Booking.com of particulier? Dan bent u als niet-ingezetene verplicht het ontvangen huurgeld aan te geven via het Modelo 210 en het toepasselijke IRNR-tarief af te dragen.
Als ingezetene van een EU-lidstaat of een EER-land (IJsland, Noorwegen, Liechtenstein) betaalt u IRNR over uw netto huurinkomen — dat wil zeggen: u mag de directe kosten aftrekken die verband houden met de verhuurde woning:
Tarief: 19% over het netto-inkomen na aftrek.
Art. 24.4 LIRNR · Art. 13 Richtlijn 2011/96/EUNiet-EU-ingezetenen (waaronder Britten na Brexit, en Zwitsers, Amerikanen etc.) mogen geen kosten aftrekken. Zij betalen 24% over het volledige bruto huurbedrag, zonder enige aftrekmogelijkheid. Dit is een significant nadeel ten opzichte van EU-verhuurders.
Voor Britten met Spaans verhuurvastgoed is de belastingdruk na Brexit dus substantieel hoger geworden — zowel door het hogere tarief (24% vs. 19%) als door het verlies van aftrekmogelijkheden.
Art. 24.6 LIRNRHuurinkomsten worden per kwartaal aangegeven. Het kwartaal eindigt en de aangifte en betaling zijn verschuldigd in de maand nadat het kwartaal afloopt:
| Kwartaal | Verhuurdperiode | Aangifte- en betaaldeadline | Formulier |
|---|---|---|---|
| K1 | 1 januari – 31 maart | Uiterlijk 20 april | Modelo 210 |
| K2 | 1 april – 30 juni | Uiterlijk 20 juli | Modelo 210 |
| K3 | 1 juli – 30 september | Uiterlijk 20 oktober | Modelo 210 |
| K4 | 1 oktober – 31 december | Uiterlijk 20 januari (volgend jaar) | Modelo 210 |
Situatie: Maria Jansen verhuurt haar appartement in Marbella gedurende K2 voor €3.600 bruto. Haar directe verhuurkosten in K2 zijn: IBI proportioneel €75, onderhoud €200, schoonmaakservice €300 = totaal €575 aftrekbare kosten.
Bij geen aftrekmogelijkheid (niet-EU-scenario): €3.600 × 24% = €864 — bijna 50% meer.
Bij de verkoop van Spaans onroerend goed door een niet-ingezetene houdt de koper verplicht 3% van de verkoopprijs in en draagt dit af aan de AEAT via het Modelo 211. Dit is een voorschotbetaling op uw uiteindelijke IRNR-vermogenswinstbelasting.
Op het moment van de notariële eigendomsoverdracht (escritura de compraventa) is de koper wettelijk verplicht om 3% van de overeengekomen verkoopprijs in te houden en binnen 30 dagen via het Modelo 211 af te dragen aan de AEAT. Dit bedrag wordt beschouwd als een voorschot op de IRNR-vermogenswinstbelasting van de verkoper.
Nadat de verkoop is afgerond, moet de verkoper (als niet-ingezetene) binnen drie maanden na de eigendomsoverdracht zijn definitieve IRNR-vermogenswinstbelasting aangeven via het Modelo 210. In deze aangifte berekent hij de werkelijke vermogenswinst en verrekent hij de reeds ingehouden 3%.
Als de ingehouden 3% meer is dan de werkelijk verschuldigde IRNR-vermogenswinstbelasting, heeft u recht op teruggaaf. U dient dan eveneens het Modelo 210 in met een negatief saldo, en de AEAT betaalt het te veel betaalde bedrag binnen 6 maanden terug (inclusief vertragingsrente als de AEAT langer doet).
| Element | Uitleg |
|---|---|
| Verkoopprijs (transmisión) | Notariële verkoopprijs minus makelaarskosten, notariskosten aan verkoopzijde en andere directe verkoopkosten |
| Aanschafprijs (adquisición) | Oorspronkelijke koopprijs plus aankoopkosten (notaris, overdrachtsbelasting/BTW, advocaat) plus verbeteringskosten |
| Vermogenswinst (ganancia patrimonial) | Verkoopprijs minus aanschafprijs = belastbare winst |
| IRNR-tarief | 19% (EU) of 24% (niet-EU) over de vermogenswinst |
| Verrekening 3%-inhouding | Ingehouden bedrag (Modelo 211) wordt afgetrokken van verschuldigde IRNR |
Situatie: Jan Bakker (Utrecht) verkoopt zijn appartement in Alicante voor €250.000. Hij kocht het in 2015 voor €180.000 inclusief aankoopkosten. Verbeteringskosten: €15.000. Verkoopkosten (makelaar): €5.000.
Als de winst slechts €20.000 was geweest: IRNR = €3.800, maar inhouding was €7.500 → teruggaaf van €3.700.
Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje van 1971 (gewijzigd in 1992) bepaalt welk land het heffingsrecht heeft over de verschillende inkomenscategorieën. Dit heeft directe gevolgen voor Nederlandse eigenaren van Spaans vastgoed.
Onder artikel 6 van het verdrag heeft het bronland (Spanje) het primaire heffingsrecht over inkomen uit in Spanje gelegen onroerend goed. Dit betekent dat Nederlandse eigenaren IRNR betalen in Spanje over zowel toegerekend inkomen als huurinkomen. Nederland verleent vervolgens een belastingkrediet of vrijstelling om dubbele heffing te voorkomen.
Artikel 13 van het verdrag bepaalt dat vermogenswinst bij de verkoop van in Spanje gelegen onroerend goed belastbaar is in Spanje. De 3%-inhouding is gebaseerd op dit verdragsrecht. Nederland verleent op grond van art. 23 van het verdrag een vrijstelling of verrekening voor de in Spanje betaalde IRNR-vermogenswinstbelasting.
Als Nederlandse belastingplichtige kunt u de in Spanje betaalde IRNR verrekenen met uw Nederlandse inkomstenbelasting. U vermeldt de Spaanse inkomsten en de betaalde belasting in uw Nederlandse aangifte. Via de voorkoming van dubbele belasting (box 3 of box 1 voor verhuurinkomen) ontvangt u een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting.
In Nederland wordt Spaans vastgoed in box 3 opgenomen voor de vermogensrendementsheffing (tenzij het tot box 1 behoort, bijv. bij meer dan normaal gebruik als terbeschikkingstelling). De WOZ-waarde of marktwaarde telt mee voor de box 3-grondslag. De betaalde Spaanse IRNR wordt via de verdragstoepassing vrijgesteld of verrekend, afhankelijk van uw specifieke situatie.
Nederlandse eigenaren van Spaans vastgoed hebben een dubbele aangifteplicht: (1) IRNR-aangifte in Spanje via Modelo 210, én (2) vermelding van het Spaanse vastgoed in de Nederlandse aangifte inkomstenbelasting (box 3 of box 1). Het verdrag voorkomt dat u tweemaal belasting betaalt, maar stelt niet vrij van de aangifteverplichting in beide landen. Vergeet de Spaanse IRNR niet te vermelden bij uw Nederlandse belastingadviseur.
Op basis van onze praktijk zien wij deze fouten keer op keer — soms met grote financiële gevolgen.
Veel eigenaren denken dat zij geen aangifte hoeven te doen als zij de woning niet verhuren. Dit is onjuist. De renta imputada (toegerekend inkomen) maakt aangifte verplicht, ook bij volledig eigen gebruik of leegstand.
Verhuurders missen regelmatig de kwartaaldeadlines (20 april, 20 juli, 20 oktober, 20 januari). Elke gemiste deadline leidt tot een toeslag van 5%, 10% of 20% bovenop de verschuldigde belasting, afhankelijk van de vertraging.
Als de ingehouden 3% meer is dan de werkelijke IRNR-vermogenswinstbelasting, laten veel verkopers de teruggaaf liggen omdat zij niet weten hoe zij dit moeten aanvragen. Dit kan gaan om aanzienlijke bedragen.
De kadastrale waarde voor de IRNR-berekening is de waarde per 1 januari van het belastingjaar. Sommige eigenaren gebruiken een verouderde waarde of de marktwaarde in plaats van de officiële kadastrale waarde.
Na Brexit betalen Britse eigenaren 24% in plaats van 19%. Sommige adviseurs kennen dit onderscheid niet. Belgen en Nederlanders blijven als EU-ingezetenen recht hebben op het 19%-tarief en kostenaftrek.
Bij de berekening van de vermogenswinst vergeten verkopers regelmatig de oorspronkelijke aankoopkosten (overdrachtsbelasting, notariskosten, advocaatkosten) en verbeteringskosten mee te nemen, waardoor zij te veel belasting betalen.
De meest gestelde vragen van onze Nederlandse cliënten over het Modelo 210 en het IRNR.
Ja. Zelfs bij uitsluitend eigen gebruik bent u de renta imputada verschuldigd. Alleen als de woning uw hoofdverblijfplaats is in Spanje (en u dus fiscaal resident bent), hoeft u geen IRNR te betalen. Als niet-resident is IRNR altijd verschuldigd, ongeacht of u de woning verhuurt.
Dan betaalt u IRNR over de huurontvangsten per kwartaal (als EU-ingezetene over het netto-inkomen na aftrek van proportionele kosten) en over de resterende maanden toegerekend inkomen. U dient dus zowel kwartaalaangiften in voor de verhuurdperioden als een jaaraangifte voor het toegerekend inkomen over de niet-verhuurdperiode.
Via een declaración extemporánea (vrijwillige aangifte buiten termijn) kunt u de achterstallige aangiften indienen. Hierbij betaalt u een toeslag van 5% (tot 3 maanden te laat), 10% (3–6 maanden), 15% (6–12 maanden) of 20% (meer dan 12 maanden) plus de belasting en rente, maar zonder de zwaardere boetes die gelden als de AEAT u eerst aanschrijft. Vrijwillige regulering is altijd voordeliger dan afwachten op een aanslag.
De verjaringstermijn voor IRNR-aanslagen is 4 jaar na het verstrijken van de aangiftetermijn. Dit betekent dat de AEAT in 2026 nog aanslagen kan opleggen over belastingjaar 2022 (en terug tot 2022, afhankelijk van de deadlines). Oudere jaren zijn verjaard.
Als EU-ingezetene en verhuurder kunt u de hypotheekrente proportioneel aftrekken op de huurinkomsten (naar rato van de verhuurdperiode). Voor de renta imputada (toegerekend inkomen bij leegstand) zijn er echter geen aftrekmogelijkheden — u betaalt over de volledige toegerekende grondslag.
Nee, u heeft na de verkoop zelf een aangifte-verplichting via het Modelo 210 (binnen 3 maanden). Als de werkelijke IRNR lager is dan de ingehouden 3%, moet u actief een teruggaaf aanvragen. Als de werkelijke IRNR hoger is, moet u bijbetalen. De inhouding door de koper is slechts een voorschot, geen definitieve afdracht.
De volledige vrijstelling van vermogenswinst bij herinvestering in een andere hoofdwoning (reinversión en vivienda habitual) geldt alleen voor Spaanse fiscale residenten. Als niet-ingezetene heeft u recht op een beperktere leeftijdsvrijstelling: als u ouder bent dan 65 jaar en de woning uw principale Spaanse verblijf was gedurende de afgelopen 3 jaar, kunt u onder bepaalde omstandigheden in aanmerking komen voor vrijstelling. Raadpleeg een specialist.
Het Modelo 210 heeft verschillende inkomstencodes: code 01 voor huurinkomen, code 02 voor toegerekend inkomen en vermogenswinst, code 06 voor dividenden, code 07 voor rente. Het Modelo 211 is specifiek voor de 3%-inhouding door de koper bij onroerend goed-transacties.
Wij hebben ook een uitgebreide Engelstalige versie van deze gids beschikbaar: Complete Guide to Modelo 210 for Non-Residents in Spain →
Deze pagina is gebaseerd op: RDL 5/2004 (LIRNR), RD 1776/2004 (Reglamento IRNR), Orden HAC/3316/2010 (Modelo 210), Orden EHA/3316/2010 (Modelo 211), het Verdrag Nederland–Spanje ter voorkoming van dubbele belasting (1971, gewijzigd 1992), en gepubliceerde AEAT-instructies. Belastingwetgeving wijzigt regelmatig; raadpleeg altijd een gekwalificeerde adviseur voor uw specifieke situatie.
Wij verzorgen IRNR-aangiften voor Nederlandse en Belgische eigenaren van Spaans vastgoed — van de jaarlijkse renta imputada tot de teruggaaf na verkoop. Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek.
De inhoud van deze pagina dient uitsluitend ter algemene informatie en vormt geen juridisch of fiscaal advies. Belastingwetgeving wijzigt regelmatig en de toepassing ervan hangt af van individuele omstandigheden. Jacob Salama — SALAMA LEGAL SLP — is ingeschreven Spaans advocaat (Colegiado nº 11.294, ICAMálaga) en is niet bevoegd tot het geven van Nederlands of Belgisch juridisch advies.
