Als Eigentümer einer spanischen Immobilie oder Empfänger spanischer Kapitalerträge unterliegen Sie dem Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Wir erklären Steuersätze, Pflichten und Gestaltungsmöglichkeiten — auf Deutsch.
Grundlagen
Der Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) — auf Deutsch: Einkommensteuer für Nichtresidenten — ist die spanische Steuer auf Einkünfte, die Personen ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien aus spanischen Quellen erzielen. Rechtsgrundlage ist das Real Decreto Legislativo 5/2004 sowie das dazugehörige Durchführungsreglement.
Als Nichtresident gilt steuerlich, wer in einem Kalenderjahr weniger als 183 Tage in Spanien verbringt und seinen wirtschaftlichen Lebensmittelpunkt nicht in Spanien hat. Deutsche Staatsbürger mit Hauptwohnsitz in Deutschland und einem Ferienhaus oder einer Anlagewohnung in Spanien fallen in aller Regel unter den IRNR.
Die Abgrenzung ist entscheidend: Residenten zahlen IRPF (Einkommensteuer) auf ihr weltweites Einkommen; Nichtresidenten zahlen IRNR nur auf spanische Einkünfte. Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien (2011) legt fest, in welchem Staat welche Einkünfte besteuert werden — doch die Entlastung ist nicht automatisch und muss aktiv geltend gemacht werden.
Vermietungseinkünfte
Vermieten Sie als Nichtresident Ihre spanische Immobilie — sei es langfristig oder als Ferienvermietung — unterliegen die Bruttomieteinnahmen dem IRNR. Der Steuersatz hängt von Ihrer steuerlichen Ansässigkeit ab:
| Ansässigkeit des Eigentümers | Steuersatz IRNR | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|
| EU-/EWR-Bürger (z.B. Deutsche) | 19 % | Nettomiete nach abzugsfähigen Kosten |
| Drittstaatler (z.B. Briten nach Brexit) | 24 % | Bruttomiete — keine Kostenabzüge |
EU-Bürger und EWR-Staatsangehörige dürfen im Unterschied zu Drittstaatlern direkt mit der Vermietung zusammenhängende Kosten von der Bemessungsgrundlage abziehen. Abzugsfähig sind anteilig: Hypothekenzinsen, Grundsteuer (IBI), Gemeinschaftsgebühren, Versicherungsprämien, Reparaturkosten, Abschreibung (3 % auf Katasterwert des Gebäudes). Für Zeiten des Leerstands gelten gesonderte Regeln (siehe unten).
Seit dem Brexit (1. Januar 2021) verloren britische Staatsangehörige ihren EU-Status für Zwecke des IRNR. Sie werden nun wie Drittstaatler behandelt und können keine Werbungskosten abziehen — die Bruttomiete wird mit 24 % besteuert. Dies ist ein erheblicher Nachteil gegenüber deutschen Eigentümern.
Die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com ist in Spanien meldepflichtig: Sie benötigen eine regional ausgestellte licencia turística. Steuerlich gelten dieselben IRNR-Regeln wie bei Langzeitvermietung. Seit 2024 melden Plattformen die Vermietungseinkünfte über das Modelo 172/173 an die AEAT — der Abgleich mit Ihrer Steuererklärung ist daher obligatorisch.
Leerstandsbesteuerung
Auch wenn Sie Ihre spanische Immobilie nicht vermieten — zum Beispiel als reines Feriendomizil nutzen — unterstellt der spanische Fiskus fiktive Mieteinnahmen (rentas imputadas). Dieser Mechanismus soll die steuerfreie Nutzung von Zweitwohnsitzen begrenzen.
| Katasterwert (valor catastral) | Unterstellte Rendite | Steuersatz (EU-Bürger) |
|---|---|---|
| Katasterwert seit 1994 oder später überprüft | 1,1 % des Katasterwertes | 19 % |
| Katasterwert älter als 10 Jahre ohne Überprüfung | 2,0 % des Katasterwertes | 19 % |
Die unterstellten Einkünfte sind zeitanteilig zu berechnen: Für Monate, in denen die Immobilie vermietet war, greift die Vermietungsbesteuerung; für den Rest gilt die Imputationsregel. Bei gemeinsamen Immobilien wird der Betrag entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt.
Seit 2022 dient für Erwerbsvorgänge der vom Katasteramt festgelegte valor de referencia als Mindestbemessungsgrundlage für ITP und ISD. Für die IRNR-Imputationsregel gilt hingegen weiterhin der klassische valor catastral. Beide Werte können erheblich voneinander abweichen.
Veräußerungsgewinne
Verkauft ein Nichtresident eine spanische Immobilie, unterliegt der Veräußerungsgewinn dem IRNR mit einem einheitlichen Steuersatz von 19 % für EU-/EWR-Bürger (24 % für Drittstaatler). Bemessungsgrundlage ist der Unterschied zwischen dem Veräußerungserlös und den ursprünglichen Anschaffungskosten zuzüglich nachweisbarer Verbesserungsinvestitionen und abzüglich Veräußerungskosten.
Der Käufer einer Immobilie von einem Nichtresidenten ist gesetzlich verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und innerhalb eines Monats über das Modelo 211 an die AEAT abzuführen. Dieser Betrag gilt als Vorauszahlung auf die IRNR-Schuld des Verkäufers. Übersteigt der tatsächliche Gewinn die 3-%-Pauschale, ist eine Nachzahlung fällig; ist die Pauschale zu hoch, kann innerhalb von vier Monaten nach Fristablauf für die Selbstveranlagung eine Erstattung beantragt werden.
Neben dem IRNR fällt beim Immobilienverkauf die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana — IIVTNU, volkstümlich „Plusvalía") an. Diese Gemeindesteuer besteuert die Wertsteigerung des Grundstücks (nicht des Gebäudes) und wird gegenüber der Gemeinde erklärt. Das Bundesverfassungsgericht in Spanien (Tribunal Constitucional) hat 2021 Teile der früheren Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt; seitdem gilt ein reformiertes Verfahren mit Wahlrecht zwischen zwei Berechnungsmethoden.
Kapitalerträge
| Einkunftsart | Quellensteuersatz (ohne DBA) | Abzug durch |
|---|---|---|
| Dividenden spanischer Gesellschaften | 19 % (EU) / 19 % (Standard) | Ausschüttende Gesellschaft (Quellenabzug) |
| Zinsen aus spanischen Bankkonten / Anleihen | 19 % | Bank / Schuldner |
| Lizenzgebühren (Royalties) | 24 % (Drittstaaten) / Satz laut DBA | Lizenznehmer |
| Direktorenvergütungen | 24 % | Gesellschaft |
Bei Dividenden und Zinsen erfolgt der Steuerabzug in der Regel direkt an der Quelle durch das auszahlende Institut. Der Nichtresident erhält den Nettobetrag und muss in vielen Fällen keine separate Steuererklärung abgeben — es sei denn, es besteht ein Anspruch auf DBA-Entlastung oder Erstattung.
Das DBA 2011 sieht folgende Höchstsätze vor:
Die Entlastung ist nicht automatisch: Sie müssen dem spanischen Zahler eine gültige Ansässigkeitsbescheinigung (certificado de residencia fiscal) des deutschen Finanzamts vorlegen, aus der hervorgeht, dass das DBA Anwendung findet.
Steuererklärung
Das Modelo 210 ist die Standardsteuererklärung für Nichtresidenten ohne Betriebsstätte in Spanien. Es existieren verschiedene Einreichungszeiträume, abhängig von der Art der Einkünfte:
| Einkunftsart | Einreichungszeitraum |
|---|---|
| Mieteinnahmen (EU-Bürger) | Quartalsweise: Apr, Jul, Okt, Jan |
| Unterstellte Einkünfte (Leerstand) | Jährlich: 1. Jan – 31. Dez des Folgejahres |
| Kapitalgewinne aus Immobilienverkauf | Innerhalb von 3 Monaten nach dem Einbehaltungszeitraum |
| Dividenden / Zinsen (Erstattungsantrag) | Binnen 4 Jahre nach Entstehung |
Das Modelo 210 wird elektronisch über die Website der AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria) eingereicht. Als nicht in Spanien ansässige Person benötigen Sie eine spanische Número de Identificación de Extranjeros (NIE) sowie in der Regel einen in Spanien ansässigen Steuervertreter (representante fiscal), der Ihnen die Kommunikation mit der AEAT erleichtert.
Verspätete oder nicht eingereichte Modelo-210-Erklärungen können zu Zuschlägen von 5 % bis 20 % zuzüglich Zinsen führen. Werden Einkünfte gar nicht erklärt und entdeckt die AEAT sie von Amts wegen, drohen Strafzuschläge von 50 % bis 150 % der hinterzogenen Steuer sowie Zinsen. Handeln Sie proaktiv — insbesondere wenn Sie bislang keine IRNR-Erklärungen abgegeben haben.
Immobilienverkauf
Wie bereits erwähnt, ist der Käufer einer spanischen Immobilie von einem Nichtresidenten verpflichtet, 3 % des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und via Modelo 211 an die AEAT abzuführen. Dieser Mechanismus dient der Absicherung des spanischen Steueranspruchs auf den Veräußerungsgewinn.
Viele Eigentümer sind sich nicht bewusst, dass sie nach einem Verkauf ohne Gewinn oder mit geringem Gewinn eine IRNR-Erstattung beanspruchen können. Der Einbehalt von 3 % des Kaufpreises ist oft höher als die tatsächliche Steuerschuld. Die Erstattungsfrist von vier Monaten ist jedoch strikt — verpassen Sie sie, ist der Anspruch in der Regel erloschen.
Doppelbesteuerung
Das DBA Deutschland–Spanien vom 3. Februar 2011 verteilt die Besteuerungsrechte zwischen beiden Staaten. Dennoch bedeutet ein DBA nicht, dass automatisch keine Doppelbesteuerung entsteht — es regelt lediglich, welcher Staat das primäre Besteuerungsrecht hat und wie der andere Staat entlastet:
Die Entlastung nach dem DBA erfolgt nicht automatisch. Sie müssen dem spanischen Zahler (Bank, Gesellschaft) eine von Ihrem deutschen Finanzamt ausgestellte Ansässigkeitsbescheinigung (certificado de residencia fiscal) vorlegen, aus der hervorgeht, dass das DBA Anwendung findet. Wurde die Quellensteuer bereits zu Unrecht einbehalten, können Sie innerhalb von vier Jahren über das Modelo 210 eine Erstattung beantragen.
Betriebsstättenrisiko
Üben Sie über Ihre spanische Immobilie oder durch Mitarbeiter in Spanien eine gewerbliche Tätigkeit aus, besteht das Risiko, eine steuerliche Betriebsstätte (establecimiento permanente) zu begründen. In diesem Fall unterliegen Sie nicht mehr dem vereinfachten IRNR-Regime, sondern müssen Körperschaftsteuer auf die der Betriebsstätte zuzuordnenden Gewinne zahlen.
Eine Betriebsstätte liegt vor bei: fester Geschäftseinrichtung (Büro, Lager, Werkstatt), Baustellen über 12 Monate (DBA) oder 6 Monate (nationales Recht), abhängigen Vertretern mit Abschlussvollmacht. Professionelle Kurzzeitvermietung über eine eigene Plattform oder mehrere Mitarbeiter kann ebenfalls zur Betriebsstätte führen — individuelle Beurteilung ist unerlässlich.
Herr Müller, Steuerresident in München, besitzt eine 80 m² große Ferienwohnung in Málaga mit einem Katasterwert von 120.000 €. Die Wohnung wird 120 Tage im Jahr vermietet (Bruttomiete: 12.000 €), die restlichen 245 Tage steht sie leer.
Vereinfachte Berechnung — individuelle Kosten, Katasterwert und DBA-Entlastung können abweichen.
Ob Ferienwohnung, Anlagewohnung oder spanisches Unternehmen — wir prüfen Ihre IRNR-Pflichten, optimieren Ihre Steuerlast und kümmern uns um alle Erklärungen.
