קניית דירה בספרד — המדריך המלא לישראלים

ישראלים רוכשים נכסים בספרד — מה חשוב לדעת?

ספרד מושכת ישראלים רבים המעוניינים לרכוש נכסים — בין אם לשם מגורים, השקעה, או כבסיס לאחר שהם מקבלים תושבות. רכישת נכס בספרד היא תהליך מוסדר ומוגן משפטית, אך כרוכה בשורה של מסים ועמלות שיש להכיר מראש. העלויות הנלוות לרכישה עשויות להגיע ל-10–14% מעל מחיר הנכס עצמו.

שלב ראשון: קבלת NIE

לפני כל רכישת נכס בספרד, על הישראלי לקבל מספר NIE (Número de Identificación de Extranjero) — מספר זיהוי לזרים. ניתן לקבל NIE בקונסוליית ספרד בישראל, בתחנת משטרה ספרדית, או באמצעות עורך דין מורשה בספרד. ה-NIE נחוץ לכל פעולה משפטית וכלכלית בספרד: פתיחת חשבון בנק, חתימה על חוזה, דיווח מס ועוד.

מסי הרכישה — ITP ו-IVA

על רכישת נכס בספרד חל אחד משני המסים הבאים — אך לעולם לא שניהם יחד:

• IVA (מע"מ) — 10%: חל על רכישת דירה חדשה מקבלן. על קרקע ובנייה מסחרית חל IVA של 21%.
• ITP (מס העברת נכסים): חל על דירות יד שנייה. השיעור משתנה לפי הקהילה האוטונומית — מ-6% במדריד ועד 10% בקטלוניה ובאנדלוסיה.

עלויות נוספות — נוטריון, רישום ועמלות

מעבר למסים, קיימות עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון בתקציב הרכישה:

• שכר טרחת נוטריון: 0.2%–0.5% משווי הנכס (מינימום כ-€800).
• רישום מקרקעין: כ-0.1%–0.25% משווי הנכס.
• עמלת עורך דין: 1%–1.5% משווי הנכס — ממליץ בחום לשכור עורך דין שיבדוק את הנכס ברישום המקרקעין, ישלים בדיקת נאותות ויוודא שאין חובות.
• AJD (מס מסמכים משפטיים): חל בנוסף ל-IVA על נכסים חדשים — בין 0.5% ל-1.5% לפי אזור.

מס Plusvalía — מס עירוני על עליית ערך הקרקע

ה-Plusvalía Municipal הוא מס עירוני המחושב לפי עליית ערך הקרקע (לא הבנייה) מאז הרכישה האחרונה. בדרך כלל משולם על ידי המוכר, אך חשוב לוודא זאת בחוזה. מי שקונה נכס מבנק (דירות Banco) — עלול לשאת בתשלום זה. לאחר פסיקת בית המשפט החוקתי של ספרד (2021) בוצעה רפורמה בחישוב המס.

מיסוי שוטף לאחר הרכישה — לא תושב ספרד

ישראלי המחזיק נכס בספרד מבלי לגור בה, חייב להגיש מדי שנה Modelo 210 ולשלם IRNR (מס הכנסה לתושבי חוץ) על "הכנסה מיוחסת" — גם אם הנכס עומד ריק. החישוב הוא 1.1% מהערך הקדסטרלי של הנכס, ועליו מוטל מס בשיעור 24%. זוהי חובה שרבים מתעלמים ממנה — ועלולה לגרור קנסות.