ישראלי בעל נכס בספרד — חובות המס
ישראלים רבים שרכשו נכסים בספרד — בין אם לצורך השקעה, חופשות, או תכנון עתידי — אינם מודעים לכך שגם כשאינם מתגוררים שם, הם חייבים במסים לרשויות הספרדיות. ספרד ממסה הכנסות המופקות בשטחה מנכסי מקרקעין, ללא קשר למקום מגוריו של הבעלים.
IRNR — מס הכנסה לתושבי חוץ
ה-IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) הוא המס החל על ישראלים בעלי נכסים בספרד שאינם תושביה. כאשר מושכר נכס, חלים הכללים הבאים:
- שיעור המס: 24% על ברוטו דמי השכירות — ללא ניכוי הוצאות כלשהן. זהו ההבדל המשמעותי מתושב האיחוד האירופי, שרשאי לנכות הוצאות.
- המס חל על כל הכנסה משכירות — חוזה שכירות ארוך טווח, Airbnb, או השכרה עונתית.
- בסיס החישוב: סכום דמי השכירות ברוטו (לפני עמלות, תיקונים, וריבית משכנתא).
Modelo 210 — טופס הדיווח
כל ישראלי המקבל הכנסות שכירות מנכס ספרדי חייב להגיש Modelo 210 לרשות המסים הספרדית (AEAT). הגשה נעשית בצורה מקוונת באתר AEAT. לוח הזמנים להגשה:
- רבעון א' (ינואר–מרץ): הגשה עד 20 באפריל
- רבעון ב' (אפריל–יוני): הגשה עד 20 ביולי
- רבעון ג' (יולי–ספטמבר): הגשה עד 20 באוקטובר
- רבעון ד' (אוקטובר–דצמבר): הגשה עד 20 בינואר
אם הנכס עומד ריק: גם אם לא הושכר הנכס כלל, יש חובת דיווח שנתית על "הכנסה מיוחסת" (Renta Imputada) — 1.1% מהערך הקדסטרלי, בכפוף ל-24% מס. הגשה שנתית — עד 31 בדצמבר.
אמנת המס ישראל-ספרד — מה היא קובעת?
אמנת המס בין ישראל לספרד (1999) קובעת בסעיף 6 כי הכנסה ממקרקעין ממוסה במדינה שבה הנכס נמצא — כלומר בספרד. עם זאת, ישראל אינה "ממסה שנית" הכנסה שכבר מוסתה בספרד — ניתן לקבל זיכוי מס בגין המס הספרדי ששולם בדוח המס הישראלי, ובכך למנוע כפל מס. חשוב לתאם בין ייעוץ מס ישראלי לייעוץ ספרדי.
מה עם שכירות לטווח קצר (Airbnb)?
השכרה לטווח קצר דרך Airbnb, Booking, או פלטפורמות אחרות — חייבת אף היא ב-IRNR בשיעור 24% ובהגשת Modelo 210 רבעונית. בנוסף, יש לוודא שהנכס רשום כ-"vivienda turística" לפי דרישות האזור, ובחלק מהערים (ברצלונה, מדריד) קיימות מגבלות מחמירות על השכרה תיירותית.
יש לך נכס בספרד שאתה משכיר?
ייעוץ מקצועי יבטיח שאתה מדווח נכון, משלם את המס הנכון, ומנצל את ניכוי המס הזר בישראל. פגש את ג'קוב סלאמה.
קבע פגישה ←