La licencia turística te permite anunciarte. No dice nada de impuestos. Convertimos los extractos de las plataformas y tus facturas de gastos en las declaraciones que España espera, repartidas por las noches realmente alquiladas.
Si vives en España y alquilas una vivienda a turistas sin prestar servicios de hotel, lo que cobras es rendimiento del capital inmobiliario y se declara una vez al año en la renta. Pasa a ser actividad económica si prestas servicios como limpieza o cambio de ropa durante la estancia, o si tienes a una persona contratada a jornada completa para gestionarlo.
Un piso alquilado 120 días deja 14.000 €. Comisiones y limpieza suman 3.200 €; los gastos anuales, 4.500 €, de los que se deducen 120/365: 1.479 €. El rendimiento neto es de 9.321 €. Por los otros 245 días, con un valor catastral de 90.000 €, se añaden unos 664 € de renta imputada.
Pruébalo
El alquiler de una vivienda está exento de IVA. La exención se pierde cuando el propietario presta servicios propios de la industria hotelera durante la estancia. La limpieza a la entrada y a la salida no lo es; la limpieza y el cambio de ropa con los huéspedes dentro, sí. En ese caso la estancia lleva IVA al 10 % y hay declaraciones trimestrales. Ceder la vivienda a una empresa que la explota es otra cosa: ese alquiler lleva IVA al 21 %.
Hay un detalle más que sorprende: las comisiones de las plataformas establecidas en otro país de la Unión Europea llegan sin IVA y es el propietario quien tiene que declararlo.
Las plataformas comunican cada año los ingresos de cada anfitrión, con su NIF y la referencia catastral. Desde 2025, además, anunciarse en línea exige un número del registro único de alquileres, aparte de la licencia autonómica. Declarar menos de lo que comunicó la plataforma es la forma más rápida de recibir una carta.
La cuota es de 60 € al mes más IVA por propietario con una vivienda, y 20 € al mes más IVA por cada vivienda adicional. El alta es de 175 €, una vez.
Si eres propietario pero no vives en España, las reglas y las declaraciones son otras: modelo 210 para no residentes.
| Gasto | Tratamiento |
|---|---|
| Comisiones de plataforma, limpieza, lavandería, entrega de llaves | Deducibles íntegros: existen solo por el alquiler |
| Luz, agua, internet | Deducibles por los periodos alquilados |
| IBI, comunidad, seguro | Gastos anuales: en proporción a los días alquilados |
| Intereses de la hipoteca y reparaciones | Deducibles, pero juntos no pueden superar los ingresos del año; el exceso pasa a los cuatro siguientes |
| El inmueble | Amortización del 3 % anual sobre el valor de la construcción, en proporción a los días |
| Muebles y electrodomésticos | Amortización en unos diez años |
| Mejoras (una cocina nueva, una ampliación) | Se suman al valor del inmueble y se amortizan |
La frontera entre reparación y mejora es la más discutida. Cambiar una caldera rota es reparación. Instalar aire acondicionado donde no había es mejora.
No tramitamos licencias, pero condicionan lo fiscal: lo que se cobra por una vivienda sin registro también tributa, y una baja a mitad de año cambia lo deducible.
Quien alquilaba su vivienda desde el extranjero y se traslada a España cambia de régimen el año en que pasa a ser residente. Hasta entonces declaraba con el modelo 210, a tipo fijo. Desde entonces el alquiler va a su declaración de la renta, a tipos progresivos y con gastos, junto con el resto de su renta mundial. El año del cambio hay que mirarlo con cuidado: qué régimen se aplica al año entero y si los bienes que quedan en el país de origen pasan a declararse en España.
Responde a unas preguntas en Salama Tax, nuestra plataforma de contabilidad. Verás qué declaraciones te tocan y la cuota antes de comprometerte a nada.