Vender un inmueble en España siendo no residente

Cuando el vendedor no reside en España, el comprador tiene que retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda en un mes, con el modelo 211. Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor sobre su ganancia.

El vendedor tiene después tres meses, contados desde que termina ese mes, para presentar el modelo 210 y declarar la ganancia: en la práctica, cuatro meses desde la venta. Si el impuesto es menor que lo retenido, se devuelve la diferencia; si es mayor, se paga el resto. Quien no presenta nada, no recupera nada.

• Valor de adquisición: el precio de compra, más los impuestos y gastos de entonces, más las mejoras con factura. Si estuvo alquilado, se restan las amortizaciones.
• Valor de transmisión: el precio, menos los gastos de la venta: agencia, plusvalía municipal, abogado.

El tipo es del 19 % resida donde resida el vendedor. Cada copropietario presenta la suya. En un inmueble heredado, el valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones, más los gastos de la herencia.

Antes de devolver, Hacienda suele comprobar que el vendedor presentó sus declaraciones anuales de no residente mientras fue propietario. Es mejor presentar las que falten antes de pedir la devolución que verlas aparecer durante el trámite: modelo 210 anual.

Los residentes en la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo que venden la que fue su vivienda habitual en España y reinvierten en otra pueden tener derecho a una exención, con requisitos. Hay que mirarlo antes de vender.

La declaración de la ganancia se presupuesta desde 405 €, impuestos incluidos. Si estás al otro lado de la operación: comprar a un no residente.

1. Antes de firmar nada. Reúne la escritura de compra y los justificantes de impuestos, gastos y mejoras. Comprueba que las declaraciones anuales están presentadas. Calcula la ganancia.
2. El contrato de arras. Debe decir que el vendedor no es residente y que se retendrá el 3 %.
3. La firma. Recibes el precio menos el 3 %, menos la hipoteca si la hay y, normalmente, menos una provisión para la plusvalía municipal.
4. En un mes. El comprador presenta el modelo 211 y te entrega tu ejemplar.
5. En cuatro meses desde la venta. Presentas el modelo 210 con la ganancia.
6. Después. Hacienda revisa y paga la devolución en la cuenta que indicaste.

• No presentar, creyendo que el 3 % lo saldaba todo. La devolución se pierde a los cuatro años.
• Dejar fuera los gastos de la compra por no encontrar los justificantes. Notarías y registros expiden duplicados.
• Mejoras sin factura, que se rechazan.
• Ignorar las amortizaciones de los años de alquiler.
• Una declaración para dos propietarios.
• Una cuenta de devolución a nombre de otra persona.

Inmueble heredado. El valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones, más los gastos e impuestos de la herencia. Si la herencia nunca se tramitó en España, eso va primero. Es la situación típica de los hijos de emigrantes que venden la casa del pueblo.

Matrimonios. Cada cónyuge declara su mitad. Si uno reside en España y el otro no, solo la parte del no residente lleva retención y modelo 210.

Comprado antes de 1995. Un régimen transitorio puede reducir la ganancia de los años anteriores a 2006, con límites.

En tu país. Lo normal es que también grave la ganancia y descuente el impuesto español. La ganancia rara vez coincide en los dos países, porque gastos y tipos de cambio se tratan distinto.